잠실 장미 아파트 재건축 현황과 시세 및 전망 알아보기

잠실 장미 아파트 재건축 현황

잠실 장미 아파트는 잠실 6동에 위치하고 있으며 총 3402세대의 대단지 아파트입니다. 송파구 신천동 7번지와 11번지 일대에 위치해 있습니다. 총 조합원 수는 3487명으로 현재 조합설립인가 완료된 재개발 단계입니다.  23년 11월 기준 토지거래허가제 적용 대상으로 실제로 거주하는 사람만 아파트 매수가 가능합니다. 따라서 전세를 안고 매수하는 갭 투자가 불가능한 아파트 단지입니다. 1979년에 지어진 아파트로 23년 기준 44년 차 아파트입니다. 현재 주변에는 많은 신축 아파트가 들어설 준비를 하고 있습니다. 

 

잠실 장미아파트는 신속통합기획을 통해 재건축 사업을 진행 중으로 속도감 있게 추진 중인 곳입니다. 현재는 35층 이하 재건축만 가능하지만 인근 주공5단지와 70층 초고층 재건축 승인을 기대하고 있는 지역입니다. 잠실 장미아파트는 제3종 일반주거지역으로 용적률은 최대 300%까지 가능합니다. 최근 서울시가 잠실아파트 지구 단위 계획구역 지정 및 지구단위 계획 결정 안 열람 공고를 시작하였는데, 잠실 아파트 지구 일대를 명품주거단지로 관리한다는 방침이 있습니다. 잠실장미 아파트도 50층 재건축을 기대하고 있는 것입니다.

 

해당 아파트는 2005년 정비구역 지정 이후 상가 규모가 커서 상가 소유주들의 반대로 재건축이 원활히 진행되지 않았던 곳입니다. 정비구역 지정 이후 무려 15년 만인 2020년 조합설립인가를 받게 됩니다. 24년 하반기 사업시행인가를 목표로 2030년 아파트 완공을 목표로 하고 있습니다. 잠실 장미는 신통기획으로 추진중으로 재건축 기간 단축을 기대하고 있으며 신속 통합 기획에 참여하여 토지거래허가 구역에 속하니 설거주 2년 가능한 분들만 매수가 가능합니다.

잠실 장미 아파트

잠실 장미는 지하철 2호선 잠실나루역 초역세권으로 장미 1차 아파트를 기준으로 강남역까지 지하철로 25분, 시청역까지 38분, 판교역까지 43분 만에 도착 가능합니다. 잠실나루역 인근에는 올림픽 공원이 있으며 롯데월드와 멀지 않은 거리에 석촌호수 공원도 있습니다. 잠실지역 인근에는 홈플러스 잠실점, 롯데월드몰, 롯데백화점 등 롯데 계열의 쇼핑 플레이스가 밀집되어 있습니다. 성내천 바로 건내편에는 서울아산병원이 위치하고 있고 구름다리로 연결되어 이동하기에 편리합니다.

 

장미 1차 부근에 지하차도가 있어서 한강공원과 연결되어 단지에서 바로 접근이 가능하고 장미 2차 단지 옆으로 잠실나루역 출구가 인접해있습니다. 그리고 지하철 2호선과 8호선 더블 역세권인 잠실나루역을 도보로 6분 정도 접근 가능합니다. 장미 아파트는 행정동상 신천동에 속하지만 상징적인 재건축 단지인 잠실주공 5단지를 마주 보고 입고 입지적 조건도 유사합니다. 잠동초등학교와 잠실중학교를 둘러싸고 있는 입지로 잠실에서 좋은 편에 속합니다. 잠실중은 특목고 및 자사고에 진학 비율이 24%로 서울 상위 9% 수준 학교입니다. 

향후 전망

현재 기준으로 장미아파트는 3종 일반주거지역으로 분류되어 35층 이하 재건축만 가능합니다. 다만 최근 서울시 2030서울플랜에 의해 잠실주공 5단지가 준주거지로 대지 종 상향을 통해 50층 재건축을 진행 중으로 잠실 장미아파트도 잠실주공 5단지와 유사한 입지로 종상향을 기대하고 있습니다. 구체적인 정비계획안은 이르면 연내에 나올 전망입니다. 다만 50층 재건축은 가능성일 뿐 아직 확정적인 것은 없는 상황으로 투자 시에는 이러한 상황을 함께 고려해야 합니다.

 

장미아파트 이외에도 잠실동과 인근 신천동 인근에는 재건축 사업이 활발히 진행되고 있습니다. 신천동에 미성아파트와 크로바 아파트의 통합 재건축인 잠실르엘이 2024년 후분양을 준비 중이고 진주아파트를 재건축하는 잠실래미안아이파크가 23년 하반기 또는 24년 상반기에 분양 가능성이 있습니다. 향후 장미아파트 인근으로 재건축 새 아파트가 속속 들어서게 되고 잠실주공 5단지와 함께 한강변 알짜 입지인 잠실 장미 아파트의 가치도 크게 인정받을 수 있을 것으로 보입니다.

시세

송파구 신천동 장미 아파트는 34평 기준 21년 23억 2200만원 최고가를 기록하고 2023년 3월 16억 8000만원까지 급격한 하락을 기록하였다가 2023년 12월 19억 7500만원까지 회복하였습니다. 이는 21년 전 고점 대비 약 15% 하락한 수준입니다. 24년 금리 인하가 시작하고 큰 대외 변수가 없다면 시중 금리도 점차 낮아지는 분위기에서  가격은 점차 전 고점에 수렴하여 접근할 것으로 예상됩니다.

 

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