성공적인 재개발 투자 원칙에 대해 알아보기

 

 

재개발 투자의 장점은 본인이 원하는 주거환경과 입지여건이 우수한 앞으로 새 아파트로 변신할 지역을 미리 선택할 수 있다는 점입니다. 좋은 입지에 미리 선점하여 장기 투자를 하면 큰 시세 차익을 기대할 수도 있습니다. 하지만 재개발 투자는 오랜 기간이 소요되므로 사업이 무산되거나 사업의 진행 속도가 상당히 느려지는 경우도 종종 발생하므로 투자를 진행하는데 있어 고려해야할 요소들이 많습니다. 재개발 투자를 임하는데 아래 사항들은 체크하였으면 합니다.

1. 입지

첫번째 부동산 투자의 기본은 입지입니다. 상급지일수록 필요한 투자금은 많이 들어가지만 그만큼 사업이 진행되어 감에 따라 발생하는 프리미엄도 커집니다. 내가 가진 투자금을 점검하고 개인 소득과 상황을 고려한 대출까지 고려하여 접근 가능한 가장 상위 입지를 선택하는 것이 좋습니다.

 

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2. 사업 진행 속도

두번째 재개발 투자는 조합설립인가부터 보통 10~15년 정도 소요되는 호흡이 긴 투자입니다. 각 사업단계를 거치면서 사업리스크는 적어지므로 그에 따른 가격 프리미엄도 높게 형성됩니다. 재개발 사업은 해당 구역내에 수많은 조합원들의 이해 관계가 얽혀 있으므로 사업의 진행속도가 매우 중요합니다. 많은 사업장에서 조합 집행부의 부정이나 비대위의 반대 등으로 사업이 지연되거나 최악의 경우는 조합 해산이 되는 경우가 있으므로 재개발 사업의 진행 사항을 면밀히 관찰해야합니다. 재개발 사업의 진행 사항을 관찰하기 위해서는 조합을 방문하거나 지역 부동산에 연락하여 정보를 얻는 것도 중요하지만 요즘은 재개발 사업 조합원들의 커뮤니티 (카톡 단체방이나 카페)를 통해 사업 진행 분위기를 주기적으로 점검해보는 것이 좋습니다. 투자 실행에 앞서 유력한 재개발 단지 커뮤니티 공간에 미리 속하여 해당 재개발 사업의 진행 사항과 조합원 분위기를 사전에 점검해볼 수 있습니다. 초기 재개발 사업지의 경우 투자자 모객을 위해  오픈 카톡방을 모든 사람들에게 오픈하는 경우도 있습니다. 더불어 사업의 진행 속도가 빠르기 위해서는 노후도가 충분하고 상가의 비율이 낮아 이해관계 상충될 확율이 낮은 재개발 사업지를 고르는 것이 현명합니다. 주의할 점은 조합원 중 주택과 상가 조합원의 비율을 반드시 체크하여야합니다.

 

3. 대단지가 될 곳

재개발은 향후에 대단지로 변모할 곳에 투자해야 합니다. 여기서 대단지란 최소 1000세대 이상을 말합니다. 대단지 신축 아파트가 가진 장점은 다음과 같습니다. 우선 커뮤니티 시설이 매우 잘되어 있습니다. 대단지 신축 아파트가 인기가 많은 이유가 이러한 다양한 커뮤니티 시설이 대단지에만 있기 때문이며 이러한 수요는 앞으로도 더욱 높아질 것입니다. 주요 입지, 특히 서울내에서 대단지 신축 아파트는 더욱 희소성이 높아질 것으로 예상되며 그러한 곳을 재개발 투자를 통해 선점해야합니다. 다음으로 사고파는 것이 용이하게 환금성이 좋습니다. 대단지 아파트는 해당 지역의 대장 아파트로 불리워질 가능성이 높으며 소속 주민수가 많기 때문에 자연 홍보가 됩니다. 이러한 대단지 아파트는 아파트 시세를 주도하는 상징적인 아파트가 될 수 있습니다. 현재 반포 지역의 반포 아크로 리버파크와 반포 자이 아파트, 잠실 지역의 엘스, 리센츠, 트리지움 아파트가 있고, 강동 지역은 고덕 그라시움과 아르테온 아파트를 그 예로 들 수 있습니다.

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4. 조합원 수와 일반분양 세대수

일반 분양 수입이 늘어나면 수익성에 큰 영향을 줍니다. 재개발 지역의 사업성을 나타내는 비례율이 있지만 좀더 간단히 체크해볼 수 있는 방법이 있습니다. 그것은 조합원의 수와 일반 분양의 세대수를 각 지역별로 비교해보는 것입니다. 조합원수 대비 총세대수 비율이 높은 곳에 투자하는 것이 현명합니다. 조합원 입장에서 일반 분양 세대수가 적으면 사업성이 잘나오지 않아 조합원 개인별 추가 분담금이 커지기 때문입니다. 이는 부동산 경기가 좋지 않을 때 잦은 사업 지연으로 이어질 가능성이 높습니다. 물론 성수동 트리마제 아파트와 같이 1대 1재건축의 형태로 진행하면서도 조합원들이 높은 추가 분담금을 동의할 수 있는 곳들도 있습니다.이러한 한 곳은 사업성 관저멩서 입지의 향후 가치가 크게 상승하여 추가 분담금 이상의 가치가 예상되는 곳입니다.

5. 다수의 재개발 아파트가 들어서는 곳

재개발 사업지에서 노후 주택단지에서 1개 구역만 덩그러니 진행되는 곳이 있고 여러 구역이 함께 재개발 구역으로 추진되는 곳들이 있습니다. 여러 구역이 한번에 새아파트 단지로 변모하게 되면 주변 인프라도 함께 변하고 대단지 신축이 입주할 때는 해당 지역이 전체적으로 더 높은 소득층으로 거주층이 변하게 됩니다. 재개발 구역에서 자주 회자되는 성수동 재개발, 노량진 재개발, 흑석 재개발, 북아현뉴타운 재개발 구역 등이 해당 조건을 만족하는 곳들입니다.