잠실 아시아선수촌 재건축 시세와 대지지분 및 용적률

 

상상속의 아파트 뷰

잠실 아시아 선수촌 재건축

잠실아시아선수촌 아파트는 1986년 서울 아시아 게임에 출전할 선수들의 숙소 목적으로 지어놓은 선수촌 아파트입니다. 아시아 게임이 끝나고 1986년 일반 분양되어 일반인들이 매수하였습니다. 송파구 잠실동 86번지에 위치한 아시아 선수촌 아파트는 총 18개 동 1356세대입니다. 해당 아파트는 아파트 단지 내부에 지하 주차장이 최초로 지어진 상징적인 아파트이기도 합니다.

 

아파트 단지 앞에는 아시아 공원이라는 대형 공원이 있어서 녹지가 풍부하고 주민이 걸어서 산책하기에 좋습니다. 아파트의 동 사이 간격이 넓고 최소 38평, 46평, 51평, 52평, 56평, 66평의 중형 이상 평형 아파트로 구성되어 있으며 현재는 50대에서 60대 이상의 고소득 중장년층 위주로 거주 중입니다. 오랜 숙원인 재건축 안전진단이 23년 6월 통과되면서 많은 투자자들의 관심을 받고 있는 지역입니다.

대지지분과 용적률

아시아선수촌 아파트는  최소 38평부터 최대 66평으로 대형평형 위주로 구성되어 있으며 용적률 152%, 평균 대지지분 33.5평으로 주변 단지들에 비해  매우 높고 입지가 뛰어나기 때문에 사업성이 아주 높다고 볼 수 있습니다. 38평의 경우 대지지분이 25평이고, 64평은 대지지분이 42평 정도입니다. 문정동 올림픽훼밀리타운과 방이동 올림픽선수기자촌 아파트와 함께 올림픽 3인방 중 재건축 속도는 느리지만 대지지분이 넓고 입지가 가장 좋아 높은 시세를 형성하고 있습니다.

 

재건축아파트에서 중요한 것 중 하나가 바로 용적률입니다. 용적률이 낮을수록 아파트 연면적당 깔고 있는 대지가 높다는 의미입니다. 아시아 선수촌 아파트는 155%로 상당히 낮은 용적률로 300% 일반주거지 용적률 기준 1.5배 이상 넓은 신축으로 변경된 권리를 사는 것이 됩니다. 더불어 재건축 아파트는 조합원들이 자금이 충분하고 조합원의 수가 적은 것이 가장 유리합니다. 하지만 때로는 이러한 부분이 단점으로 작용하는 경우도 있습니다. 

 

교통과 학군

잠실 아시아 선수촌 아파트는 지하철 2호선과 9호선 더블역세권은 종합운동장역을 도보로 5분이내 이용할 수 있습니다. 종합운동장역에서 한 정거장 위치에 있는 삼성역은 향후 GTX 노선중 A, C노선이 모두 들어올 예정이고 삼성역까지 지하철로 한 정거장으로 가깝고, 차로 이동할 경우 6분~10분 이내 이동할 수 있으니 삼성역 인근 직장인들의 거주 수요로 각광을 받기에 충분한 입지입니다. 삼성역에 코엑스와 현대백화점, 스타필드가 입점하여 있어 문화와 쇼핑을 하는 것에도 용이합니다. 종합병원급에 속하는 삼성서울병원이 차로 8분 거리에 위치합니다. 

 

서울아주초등학교를 도보로 7분 거리에 이용할수 있고 특목고와 자사고 진학률 기준 서울시 상위 10% 이내인 신천중학교, 해누리중학교, 잠실중학교, 잠신중학교 등 무려 4개가 가까운 거리에 위치해 있습니다. 아주초등학교와 아주중학교를 단지 내에 품고 있으며 보행로가 명확하게 구분되어 차량을 피해서 편하게 보행할 수 있습니다. 단지 내 녹지가 많은 편이어서 오래된 아파트 단지이지만 공원을 산책하듯 쾌적한 느낌을 받을 수 있습니다. 38년이나 된 아파트이지만 단지가 공원화되어 동간 간격이 매우 넓은 편입니다. 

이슈 사항

아시아 선수촌은 소유자들의 연세가 많고 현재 실거주에 만족도가 매우 높아 재건축 사업성이 충분히 좋아 현재 시세도 강하게 형성되어 있는 관계로 재건축을 신속하게 진행해야 하는 동기가 약하다고 볼 수 있습니다.현재 38평 기준 호가는 29억~30억에 형성되고 있으며 해당 매물을 매수하게 되면 40평 초중반의 아파트를 추가 분담금 없이 매수가 가능할 것으로 예상합니다. 그리고 다른 강남권 및 상급지 재건축 단지에서 볼 수 있듯이 재건축 사업장 내에서 상가 쪼개기가 빈번하게 일어나면서 상가 지분은 7호에서 31호로 증가하였습니다.상가와 재건축 조합 간 갈등이 생기면 몇 년간 사업 지체가 될 수 있기 때문에 강남권 상당수 재건축 사업장에서는 소수의 상가조합원에게도 일부의 대지지분을 가지더라도 모두 아파트 입주권이 나오는 경우 많습니다. 아시사 선수촌 아파트의 단지 내 상가의 경우도 재건축 사업이 길어질 경우 이러한 상가 지분 쪼개기는 지속될 가능성이 있으며 재건축 추진과정에서 점검해 나갈 필요성이 있습니다.

 

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