올림픽훼밀리타운 재건축 현황과 시세 및 사업성 (용적률, 대지지분)

올림픽훼밀리타운

올림픽훼밀리타운 소개

올림픽훼밀리타운 아파트는 88서울 올림픽 때 각 국의 VIP 등 숙소를 위한 아파트로 일반인에게 분양 이후로 사회 각계 명망 있는 인사들이 거주하면서 고급 주거단지로 여겨졌습니다. 서울시 송파구 문정동에 위치한 4494세대 1988년에 지어진 2023년 기준 36년 차 아파트입니다. 1988년 서울 올림픽 당시 국제 올림픽 위원들과 참여 선수 가족들의 숙소 목적으로 지어졌습니다. 2018년에 준공 후 30년에 도달하여 재건축이 가능하게 되었고 23년 1월 재건축 정밀안전진단을 통과하여 재건축 사업을 확정하게 되었습니다.

 

아파트 평형은 31평 1500세대, 42 평 900세대, 48평 1416세대, 55평 558세대, 66평 120세대로 주로 30평 이상의 중대형 평형 위주로 구성되어 있습니다. 4494세대 56개 동, 최고 15층이며 용적률은 194%로 평지에 위치해 있는 단지입니다. 내부시설로 테니스장, 송파청소년수련관, 정원등이 있습니다. 아파트 단지 내 서울가원초등학교가 있어서 통학하기 편하며 보인중학교, 보성중학교, 강원중학 및 문정고등학교, 가락고등학교, 문현고등학교가 차로 10분 이내 거리에 위치해 있습니다.

올림픽훼밀리 입지 

올림픽훼밀리타운아파트는 3호선과 8호선 더블 역세권인 가락시장역 초역세권 단지이며 가락시장과 문정동 법조타운과도 맞닿아 있습니다.  가락시장역 8호선으로 지하철 3 정거장만 이동하면 잠실역 도착할 수 있어서 매우 편리합니다. 위로는 잠실과 바로 연결되고 탄천 아래로는 수서가 위치하고 아래쪽은 위례신도시가 위치하여 있습니다. 올림픽훼밀리아파트 내 1단지는 가락시장역과 송파대로와 연계되어 있고 3단지는 탄천과 연결되어 있습니다. 올림픽훼밀리아파트는 지하주차장이 있으며 세대당 주차대수가 1대 수준으로 부족한 편입니다.

 

주변 상권으로 롯데마트 송파점, 하나로마트 송파점, 이마트 수서점, 가든파이브 등 쇼핑몰이 차로 5분 거리에 위치하여 매우 편리합니다. 종합병원급인 삼성서울병원과 경찰병원은 차로 10분 거리에 위치합니다. 올림픽훼밀리아파트는 주변에 수서 역세권 개발 호재, 가락시장 현대화 호재, 위례신사선 개통 등 개발 호재를 안고 있습니다. 서쪽의 탄천동로, 중대로 2길이 지하화 예정으로 계획대로 진행되면 탄천으로 접근하기 용이해질 것으로 봉입니다. 단지 건너편 중앙전파관리소는 2025년까지 송파 ICT보안클러스터로 개발될 예정입니다. 더불어 삼성역과 잠실에 지하철과 자동차로 접근성이 매우 뛰어나며 주변 법조타운과 가든파이브의 인프라를 사용할 수 있어 대형 상권과 접근성도 좋아 생활이 편리합니다.

 

올림픽훼밀리 사업성 (용적률과 대지지분)

올림픽훼밀리아파트는 최고층수가 15층으로 대표적인 중층 아파트로 용적률이 194%로 3종 주거지역에서 최대 용적률은 200% 대비 약 50% 수준 밖에 여유가 없습니다. 올림픽 3 대장으로 불리는 올림픽선수기자촌아파트와 아시아선수촌아파트 대비 용적률이 높은 편이라 재건축 사업을 진행할 경우 부담금이 올라가서 사업성이 떨어진다는 평가를 받고 있습니다. 그리고 올림픽훼밀리아파트는 성남 서울비행장이 인근에 있어서 고도제한이 걸려있습니다. 아파트 한 개 층을 대략 3미터로 가정하고 지대 높이를 종합적으로 고려하면 최고 층수는 26층~27층 정도 예상됩니다. 해당 아파트 인근의 파크하비오아파트의 경우에도 고도제한이 적용되어 최근 층수는 19층 수준으로 건축된 이력이 있습니다. 올림픽훼밀리 아파트의 대지지분은 32평 기준 약 14평, 43평 기준 약 19평, 56평 기준 약 25.5평, 68평 기준 약 30평입니다.

 

단지 내 호돌이 상가, 호순이 상가, 훼밀리 소형 상가등이 있는데 2020년 41호에서 2023년 9월 118호로 조합원 수가 약 3배 늘어났습니다. 이는 상가 지분 쪼개기로 아파트 입주권을 기대하는 투자 수요가 유입된 것으로 보이며 재건축 사업이 진행됨에 따라 상가 가 소유주들의 입주권 부여에 대해 조합 내에서 논의가 이어질 것으로 보입니다. 상가 지분 쪼개기에 따른 상가 조합원 수의 증가는 아파트를 기반으로 한 재건축 조합원들의 분담금이 늘어나게 되며 사업성을 저해하는 요인이기도 합니다. 다만 강남권 주요 아파트 단지의 경우 사업을 속도감 있게 진행하기 위해 상가 조합원과의 갈등을 조정하고자 상가 조합원에게도 아파트 입주권을 부여하는 것을 조합 약관에 추가하는 단지도 상당수 있는 부분이 현실입니다. 올림픽훼밀리아파트는 재건축 초기 단계에 있으므로 향후 해당 이슈를 어떻게 풀어가는지 지속 점검해 볼 필요가 있습니다.

올림픽훼밀리 재건축 아파트 시세

올림픽훼밀리 아파트 시세는 31평 기준 2021년  20억 9천만원 최고가에서 2022년 하반기부터 급격한 하락시기에 7억 3천만원이 떨어진 13억 6천만원에서 2023년 12월 초 기준 16억 5천만원까지 회복하였습니다.  전고점대비 약 17% 하락한 가격입니다. 재건축 아파트와 같이 초기 투자금이 10억이 넘는 큰 금액이 들어가는 투자상품의 경우 급격한 금리 상승기에 취약할수 있습니다. 올림픽훼밀리 아파트도 2022년 12월~2023년 1월이 저점으로 보이며 기준 금리가 지속 높은 상태에서 숨고르기를 하고 내년은 금리가 낮아질 것이라는 분위기가 슬슬 조성되고 있습니다. 2024년도에 기준금리가 낮아지는 시기와 시중금리의 변동에 따라 재건축 아파트의 시세에도 영향을 미칠 것으로 보입니다.

 

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