후분양 선분양 아파트 단점과 장점 및 중도금 대출

선분양 아파트

선분양은 해당 사업을 하는 주체인 시행사가 토지소유권을 확보하고 일정 보증에 가입한 이후 아파트 공사 착공과 동시에 일반인에게 일반 분양을 하는 방식입니다.

 

계약자는 분양가의 10~20%인 계약금을 납부하고 이후 60% 정도의 중도금 대출을 실행하고 입주 시 잔금을 납부하고 입주를 하는 절차입니다.

 

시공사는 계약한 사람이 지급한 계약금과 중도금으로 공사비와 인건비를 충당하게 되며 초기 분양이 성공적이라면 아파트 건축 사업을 추진하는데 있어서 큰 무리없이 진행할 수 있게 됩니다.

 

특히 강남권 아파트와 같이 분양가 상한제가 적용된 아파트의 경우 선분양을 통해 주변 시세 대비 60~70%의 낮은 가격에 계약을 하고 아파트 공상가 마무리되어 입주하는 시기인  2년~3년 정도 후면 주변 아파트 시세 상승과 더불어 큰 시세 차익을 실현 되어왔기 때문에 많은 청약 대기자들은 좋은 입지의 가격이 주변 시세대비 저렴한 선분양 아파트를 선호하는 경향이 있습니다.

 

정리하면 선분양 아파트는 분양가가 주변 시세 대비 저렴하게 책정되었을 때 적은 실제 투자금액으로 2~3년후 신축 아파트를 살 권리를 갖게 되므로 단기간에 큰 시세 차익을 가져올 수 있는 안정적이면서도 확실한 안전 마진을 가져갈 수 있는 좋은 투자 방법이라고 볼 수 있습니다.

선분양 아파트 장점

첫째, 계약자는 아파트 분양 초기에 납부해야하는 금액의 부담이 적습니다.

초기 분양가의 10%~20%만 납부하고 중도금 60% 수준은 입주시기까지 분할 납부하기 때문에 2~3년의 기간 동안 개인의 소득이니 개인 대출 또는 중도금 대출을 활용하여 자금을 납부할 수 있어서 해당 기간 동안 부족한 자금을 마련할 수 있는 시간적 여유가 있습니다.

 

둘째, 후분양 아파트보다 분양가가 저렴하여 입주 시에 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

선분양은 입주시기보다 2~3년 전에 시세를 고려하여 분양가가 책정되고 일반 분양이 진행되므로 일반적으로 선분양 아파트 분양가가 후분양보다 더 저렴하게 됩니다.

 

분양가를 구성하는 요소 중 건축비와 공사비, 땅값이 지속적으로 상승하는 추세이므로 분양가 또한 시간이 지나면 오르기 마련입니다.

 

하지만 선분양 아파트는 미래의 새 아파트를 가질 수 있는 권리를 미리 앞당겨 적은 초기 투자 비용을 통해 나의 것으로 만들 수 있기 때문에 장점이라고 볼 수 있습니다.

 

선분양 아파트 단점

위와 같이 선분양 아파트는 장점만 있을까요?  이제 부터는 선분양 아파트의 단점에 대해 알아보겠습니다.

선분양 아파트는 미래에 지어질 아파트에 대해 모델하우스에서 견본 주택을 보고 계약을 하는 절차이기 때문에 아파트 완공 이후 하자나 부실공사등의 문제가 나왔을 때 해결에 어려움을 겪을 수 있습니다.

 

모델하우스에서 전시되어 있는 주택은 계약율을 높이기 위해 고급 마감재와 내부 인테리어에 가장 신경을 많이 쓰게 되지만 실제 입주 시 아파트 사전 점검할 시점에 저급 마감재와 상당 부분의 공사 하자와 마주하게 될 수도 있습니다. 관련 부분은 시공사 측에 요청하여 보수를 진행할 수 있지만 입주 후까지 불편을 겪어야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 

후분양 아파트

후분양 아파트는 건설 공사가 전체 공정의 60~80% 이상 진행된 시저멩 분양하는 방식을 말합니다.

모델하우스만 보고 분양 계약을 결정해야하는 선분양 아파트와 대비되는데요.

 

그동안 청약 당첨자가 내는 분양대금으로 공사를 진행하는 선분양이 대부분 이었지만 최근 들어 후분양 단지들이 속속 늘고 있습니다. 아파트 부실시공 하자 관련 이슈가 붉어지면서 후분양 단지의 수요도 늘어난 것으로 보입니다.

후분양 아파트 장점

후분양은 아파트가 착공되어 골조가 세워진 이후에 전체 공정의 상당 부분 진행된 이후에 분양이 이루어 지므로 부실시공이나 하나의 문제가 발생할 가능성이 낮아질 수 있습니다.

 

첫째 건물의 외관에 대해 어느정도 확인은 가능합니다. 단지의 전체적인 골조 상태나 동간 간격도 실제로 사전에 파악해 볼 수 있는 장점이 있습니다.

 

하지만 마감 공사가 마무리되지 않은 상태에서 후분양으로 진행하는 아파트라 하더라도 품질 수준을 파악하기는 쉽지 않습니다. 실제 준공 전 단계에선 내부 마감재를 확인할 수 없는 부분도 있으니 한계가 있다는 점도 알아두어야 합니다.

 

둘째 분양한 이후에 빠른 입주가 가능합니다. 일반적으로 후분양을 한 이후 6개월에서 1년 이내 입주가 가능하기 때문에 입주를 이른 시기에 입주가 필요한 수분양자에게는 추가적인 거주 비용을 아낄 수 있습니다.

후분양 아파트 단점

첫째 후분양 아파트는 분양가가 선분양에 비해 비쌉니다.

후분양 아파트는 분양가를 주변 시세와 준하는 가격에 책정하기 때문에 분양가가 선분양에 비해 비쌀 수 밖에 없습니다. 후분양 단지가 늘어날수록 분양가는 경쟁적으로 높아질 수 있습니다.

 

둘째 입주를 위해 자금 마련하는데 있어서 어려움을 겪을 수 있습니다.

선분양은 초기 분양가의 10~20% 계약금을 납부하고 2~3년에 걸쳐서 자금을 분할 납부하는 반면 후분양은 6개월이나 1년 내 입주를 해야 하기 때문에 분양가의 상당 부분을 단기간에 마련해야 하므로 큰 부담이 될 수 있습니다.  

후분양 선분양 중도금 대출

후분양 아파트는 선분양에 비해 목돈이 없는 젊은 층에는 불리한 부분이 있습니다.

선분양은 계약금 10~20%만 있으면 중도금 대출과 잔금 대출은 향후 입주에만 나누어 내면 됩니다.

 

후분양은 입주 시기가 단기가넹 바로 입주해야 하기 때문에 분양가를 바로 납부해야 하는 단점이 있지만 지금과 같은 고금리 시기에 중도금 대출 납부 기간이 비교적 짧은 후분양 아파트의 경우 대출 이자 부담이 낮고 재산권 행사를 빠르게 진행할 수 있습니다.

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