재개발 투자 분양권과 입주권 및 권리가액 비례율 알아보기

재개발 투자를 함에 있어서 반드시 알아야 것들에 대해 정리해 보았습니다. 적어도 아래 용어는 이해하고 재개발 투자를 시작한다면 큰 어려움을 겪지 않을 것이라고 생각합니다. 여러분의 성공적인 재개발 투자를 기원합니다.

 

 

재개발 투자 분양권과 입주권

분양권은 일반 주택의 소유자가 청약을 통해 새 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 즉 사업계획의 승인을 받아 건설하여 공급하는 주택 또는 입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리입니다. 분양권은 일반 분양 이후 권리가 발생하고 일반적으로 청약 통장을 통해 청약에 당첨된 권리를 말합니다. 조합원에게 주어지는 입주권보다는 높은 가격의 일반 분양가로 분양을 받게 됩니다. 장점으로는 일반 아파트 청약에 당첨이 되면 분양가격의 10~20%의 적은 초기 투자금으로 신축 아파트의 권리를 획득하게 됩니다. 입주권은 재개발, 재건축 등 정비 사업을 통해 조합원이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 도시 및 주거환경정비법에 의해 시행되는 재개발, 재건축사업의 사업주체인 조합의 조합원들에게 주어지는 신축 아파트 입주권리입니다.

조합원

재개발이나 재건축등 정비 사업 구역에서 분양신청을 하면 얻게 되는 지위입니다.

토지 등 소유자

토지 등 소유자는 도정법 (도시 및 주거환경정비법)에 나오는 토지 등 소유자는 조합이 설립되기 전까지의 조합원을 말하며 재건축은 토지와 건축물을 모두 소유해야 조합원 자격이 생기는 반면 재개발은 토지나 건축물 중 하나만 있어도 조합원 자격이 됩니다.

초기 투자금

초기 투자금은 문자 그대로 해당 매물에 투자할 때 초기에 들어가는 투자금액을 말합니다. 가령 노량진 1 구역의 34평 아파트를 신청할 수 있는 단독 주택의 매매가격이 12억이라고 가정합니다. 이때 단독 주택의 임차인이 전세 2억에 거주 중이라면 단독 주택의 소유권을 가져오기 위해 매매가에서 전세가를 뺸 10억이 초기 투자금이 됩니다. 재개발 투자는 사업의 특성상 장기간 금액이 묶여있을 수 있어서 초기 투자금액을 낮추면서도 기대 수익을 극대화할 수 있는 지역에 투자하는 것이 매우 중요합니다.

 

 

감정평가액

흔히 감평가라고 줄여 부르기도 하며 감정평가사에 의해서 평가된 재개발 보유 물건의 평가 금액입니다. 재개발 지역에서 이러한 감정평가액을 높게 받아야 추가 분담금을 적게 내기 때문에 같은 매매가라고 한다면 감정평가금액이 높은 매물을 선택해야 합니다.

종전자산평가와 종후자산평가

종전자산평가는 조합원 개개인의 종전 토지 및 건축물의 가격을 산정하는 평가입니다. 이 평가를 통해 권리가액이나 추가 분담금을 산정하며 종전자산평가는 사업시행인가일을 기준으로 토지나 건축물에 대해 가치를 산정합니다. 종후자산평가는 사업시행인가 이후 관리처분인가 이전에 시행합니다. 종후자산평가는 조합원 분양가로 흔히 알고 있는데 평가 시에 규모, 층, 향, 위치 등에 따라 가치를 평가하게 됩니다.

권리가액과 비례율

권리가액는 분양을 신청한 조합원의 종전 자산의 가격이 정비 사업 시행으로 분배되는 개발이익이나 손실분이 반영된 조합원의 권리가액을 말하며 감정평가액에 비례율을 곱한 금액입니다. 비례율은 조합의 종전자산 투자 대비 사업성을 나타내는 지표로 일반적으로 100보다 크면 사업성이 높은 것으로 보고, 100보다 낮으면 사업성이 낮은 것으로 봅니다. 비례율은 총수입에서 총사업비를 뺸 금액을 종전자산 평가총액으로 나눈 금액입니다. 

조합원분양가와 총투자금액

조합원분양가는 조합원 자격을 가진 소유주가 분양을 받을 때 지불해야 하는 분양가입니다. 일반적으로 조합원 분양가는 일반분양 청약가에 비해 저렴한 편입니다. 총투자금액은 새 아파트의 소유권을 가져오기 위해 들어가는 총 투자 금액을 말하며 매매가와 추가 분담금을 더한 금액입니다. 네이버 부동산을 통해 재개발 지역 간 투자 물건을 비교할 때는 현재 매매가만 비교해서는 안됩니다. 지역별로 매물별로 추가 분담금은 다르기 때문에 현재 매매가에 추후 발생할 수 있는 추가 분담금인 총투자금액 기준으로 비교하여야 정확한 매물의 가격 간 비교가 가능합니다.