입주권 분양권 매매 취득세와 양도세 비과세 및 주택수

입주권 분양권 차이

분양권과 입주권은 모두 집을 가질 수 있는 권리입니다.

분양권은 주택 청약에 당첨되어 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 말하고 입주권은 도시 및 주거환경정비법에 따른 조합원 입주권을 말합니다.

 

오래된 주택이나 아파트는 재개발이나 재건축을 통해 기존 집을 철거하고 새 아파트를 건축하게 되는데 이때 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 입주권이라고 합니다.

 

도정법에 따르면 관리처분계획인가 이전의 상태는 주택이고 그 이후는 조합원 입주권입니다.

입주권 매매

조합원 입주권은 도정법에 따르면 권리처분인가 후 사업시행 계획 인가를 통해 입주자로 선정된 지위를 말합니다. 그래서 입주권을 취득하면 조합원 자격으로 신축 주택을 매수하는 것을 의미합니다.

 

이때 입주권을 사고팔 때는 도시 및 환경정비법에 명시한 양도가능한 사유에 해당할 때에만 매매가 가능하니 특별히 주의해야 합니다. 해당 사항을 체크하지 않을 경우 아파트를 받을 권리를 받을 수 없고 헐값에 현금청산까지 이어져 재산상 큰 피해를 입을 수 있습니다.

입주권 매매 조건

첫번째, 1세대 1 주택이면서 해당 주택을 10년 보유하면서 동시에 5년 거주 이상 조건을 만족해야 양도 조건이 충족됩니다. 은마아파트와 같이 오랫동안 재건축이 진행이 더딘 사업장의 경우는 상당히 까다로워 보이는 10년 보유, 5년 거주 조건을 만족하는 매매 물량도 일정 물량 존재한다는 점 참고하셨으면 합니다. 

 

두 번째, 상속으로 취득한 주택의 세대원 모두가 이전하는 경우에도 조합원 입주권 매매가 가능합니다.

 

세 번째, 세대원 전원이 해외로 이주하고나 세대원 모두가 2년 이상 해외에 체류하는 경우도 예외 조건에 해당됩니다.

 

네 번째, 세대원 모두가 근무나 생업 또는 질병 등으로 이전하는 경우에도 입주권 매매가 가능합니다.

이때 해당 사업 구역을 벗어난 특별, 광역, 시도 등으로 이전해야 합니다.

 

다섯째, 조합설립인가 이후 3년 이상 사업 시행인가 신청을 하지 않는 경우 3년 이상 보유자는 사업시행인가 전까지 양도 가능합니다.

 

여섯째, 사업시행인가일 이후 3년 이내 착공하지 못한 재건축사업의 토지, 건축물을 3년 이상 소유한 자는 착공 전에 매도 가능합니다.

 

일곱째, 착공을 시작했지만 3년 이상 준공이 되지 않은 재개발, 사업지 토지를 3년 이상 소유한 경우 한시적 매매가 가능합니다.

입주권 취득세

일반적으로 조합원 입주권의 취득세율은 4.6%입니다. 재개발 재건축 사업의 경우 기존 주택을 철거하고 새 아파트가 건축되기 전에는 토지만 존재하게 됩니다. 해당 시기가 관리처분인가 이후 기존 주택이 입주권으로 전환되는 시기로 토지에 대한 취득세율이 적용됩니다.

 

입주권의 취득세는 여기서 끝이 아닙니다. 조합원 입주권을 매수할 때 취득세를 납부한 이후 새 아파트가 완공되면 다시 한번 건축물에 대한 취득세가 부가됩니다.

 

주택이 멸실되고 신축한 것으로 원시취득(처음부터 취득한 것으로 봄)에 따른 취득 세율이 적용됩니다. 새로 받은 면적에 따라 85 제곱이하는 2.96%, 85제곱 이상은 3.16%의 세율이 부과되고 과세표준은  해당 평형의 건축비에 부과된다는 점 참고하시기 바랍니다.

입주권 양도세 비과세

입주권이나 분양권을 가진 1 주택자가 새집이 지어진 후 3년 이내에 기존 주택을 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그리고 1세대 1주택자가 재건축과 재개발 기간 동안 거주 목적으로 대체주택을 취득한 경우도 신규 주택 완공일부터 3년 내 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있도록 처분 기간을 1년 연장했습니다.

 

해당 양도세 비과세 혜택은 입주권이나 분양권이 있는 주택으로 입주하는 경우에만 적용되며 입주하지 않는 경우는 입주권 또는 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

기획재정부 브리핑

주택수 포함 여부

취득세의 경우 2020년 8월 12일 이후에 취득한 입주권과 분양권은 주택으로 간주해서 세금을 내야 합니다.

재산세의 경우 재산세 감면되는 1 주택자 여부를 산정할 때는 입주권과 분양권은 고려하지 않습니다.

종합부동산세의 경우 철거나 멸실 전까지 주택이 존재하는 것으로 간주하여 종부세 부과 대상이니 주의하여야 합니다. 다주택자이면서 종부세 납부 대상자의 경우는 주택이 멸실된 상태에서 취득 보유를 하여야 입주 기간 동안 해당 입주권이 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다.

 

입주권은 권리관계와 세금등 복잡하고 민감한 사항으로 반드시 관련 최신 법령 체크와 전문가 상담이 필요합니다.

 

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