잠실우성4차아파트 재건축 시세와 추가분담금 알아보기

잠실우성4차아파트

잠실우성4차아파트는 서울 송파구 잠실동 320번지 일대에 위치해 있습니다.

 

잠실우성4차아파트 인근으로 통합 재건축 진행중인 잠실우성1,2,3차와 아시아선수촌아파트 등 대단지 아파트들이 활발히 재건축 진행 중입니다.

 

해당 단지는 2015년 안전진단을 시작으로 2017년 정비구역지정, 2018년 조합설립인가를 득하고 2023년 사업시행인가 승인 되었습니다.

 

계획안에 의하면 용적률 299.69%, 최고 높이 97.3m

현재 7개동 555가구에서 재건축을 통해 9개동 825가구로 지하 4층부터 최고 32층로 재건축될 예정입니다.

 

일반 분양 270가구 중 임대 93가구로 실제 일반 분양 물량은 177가구 정도로 예상됩니다.

 

현재는 27평과 32평, 38평으로 구성되어 있지만 재건축 시 평형은 6가지 타입으로 진행될 예정입니다.

 

임대는 93가구로 세대 구성은 59제곱 185가구, 70제곱 118가구, 84제곱 356가구, 102제곱 163가구, 펜트하우스인 150제곱과 160제곱은 각각 2가구, 1가구입니다.

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재건축 단지 입지

잠실우성4차아파트는 황금 노선이라 불리우는 9호선과 도보로 10분 이내 거리에 위치해 있습니다.

차로 강남과 잠실까지 30분이내 접근할 수 있어서 교통이 매우 편리한 편입니다.

 

삼전역 인근에는 80개가 넘는 학원가가 형성되어 있고 잠전초등학교가 길건너에 위치해 있지만 도보권에 있습니다.  차로 10분 거리에 신천중, 잠실중, 잠신중, 영동일고, 정신여고, 배명고등학교등 위치해있습니다.

인근에서 가장 좋은 조망을 가지고 있는 아파트예요. 아파트 주변이 주택가와 탄천교로 연결되는 도로가 있고, 높은 빌딩이나 고층 아파트가 가리지 않아 주변으로의 조망이 좋습니다.

 

아파트 고층에서 주변의 탄천교나 유수지 공원이 한눈에 보이고 탄천을 따라서 산책하기에 좋습니다.

 

상권은 삼전역 인근으로 음식점 위주로 상권이 크게 발달해 있고 인근에 잠실역과 삼성역과 가까이 있어서 현대백화점, 하나로마트, 스타필드, 이마트 등이 차로 10분 거리에 있습니다.

 

재건축 현황

잠실우성4차아파트는 2023년 사업시행인가를 득하고 시공사 선정을 준비 중입니다.

 

기존 2차례 입찰에서 시공사를 찾지 못하여 평당 공사비를 760만원에서 810만원으로 높여서 시공사를 물색할 예정입니다.

 

잠실권 좋은 입지에 몇년 전만 해도 시공사들의 입찰이 줄을 지었는데 공사비 급증에 따른 사업성 악화로 건설사들도 낮은 공사비에는 입찰 참여에 보수적인 상황입니다.

 

실제 2023년 기준 10대 건살사의 정비 수주 총액이 2022년에 비해 절반 이하로 감소했다고 합니다.

 

송파구 가락삼익맨숀도 최근 평당 809만원 수준에서 입찰 공고를 내고 있어서 잠실우성4차아파트의 시공사 선정 관련 입찰로 이어질지 지켜보아야 합니다.

추가분담금

잠실우성4차아파트 추정분담금은 2023년 공개되었는데 조합원 분양가는 전용 59제곱 11억여원, 84제곱 14억여원, 102제곱 16억여원 수준이었습니다.

 

추정 분담금을 계산해볼 경우 전용 81제곱 소유주가 84제곱 면적 분양을 받기 위해서는 약 3억여원의 추가 분담금이 발생하고 전용 102제곱을 분양받을 때는 약 5억 4000만원을 더 납부해야 했습니다.

 

해당 금액은 말그대로 추정 분담금이며 최근 공사비 급증에 따른 사업비 추가 지출 등을 고려하면 추정 분담금은 늘어날 가능성이 있습니다.

 

통상 재건축 추가 분담금 산정은 정비구역 지정할 때, 조합설립 할 때, 사업시행인가 단계, 관리처분 인가에서 총 4차례에 걸쳐 진행된다는 점 참고하시기 바랍니다.

재건축 시세

잠실우성4차아파트 거래는 많지 않은 편입니다. 32평 기준 3년내 거래 건수가 5건에 불과합니다.

그마져도 최근 23년 11월 거래된 건은 직거래인 점을 참고해야합니다. 

 

24년 2월 현 기준 네이버 매물  중층 기준 16억 5000만~18억 7000만원 선에 호가 형성되어 있습니다.

이는 2021년 21억 5900만원 대비 약 23% 하락한 수준입니다.

 

24년 2월 현재 서울 주요 도심권 재건축 단지들의 매물 호가가 건축비 상승에 따른 추가 분담금 증가와 시공사와 갈등 단지 증가 등으로 다소 약세를 보이고 있습니다.

 

재건축은 오랜 시간 건뎌야 빛을 보는 투자 상품으로 추가 분담금에 대한 불확실성이 매도 호가에 반영되고 있는 것으로 보입니다. 

 

가격이 눌리는 시기를 잘 살펴서 좋은 입지에 과대 낙폭 단지를 고르다면 또 다른 기회가 있을 것이라고 생각합니다.

 

모두들 성공한 투자를 위해 시장에 지속 머무르면서 관심 단지의 동향을 살펴보시길 바랍니다.