반포 미도 1차 재건축 아파트 대지지분과 사업성 및 상가

반포 미도 1차 재건축

반포미도 1차 재건축 아파트는 1979년 입주를 시작한 아파트로 총 1260세대입니다. 34평형 단일 평수로 구성되어 있고 총 8개동, 지상 15층 아파트로 주차대수는 세대당 1.07대입니다. 지하철 3호선과 7호선, 9호선 트리플역인 고속터미널역 인근에 위치한 곳으로 서울 주요 지역과 접근성이 우수합니다. 아파트 인근의 삼호가든사거리 인근은 반포 학원가와 동네 상권이 탄탄하게 형성되어 있어서 편리합니다. 반포미도 1차는 23년 하반기 정비계획안이 통과되어 재건축 개발 사업에 속도를 내고 있습니다.

 

용적률은 177%로 단지내 상가와 통합 재건축을 시행할 예정입니다. 임대아파트를 짓는 조건으로 서울시로 부터 상한 용적률 250%보다 높은 기준을 적용받을 예정입니다. 인접 반포미도 2차 아파트와 통합재건축 추진을 고려하였지만 미도 2차의 심의 절차가 늦어지면서 반포미도 1차 단독으로 재건축 추진 중입니다. 공급면적 33평 기준 평균 대지지분은 17.7평으로 양호한 편입니다.

 

2017년 12월 반포미도 1차 아파트는 서초구청으로 부터 정밀안전진단 D등급을 받았습니다. 해당 단지는 원래 아파트 리모델링을 추진 중이었지만 2014년 재건축 연한이 40년에서 30년으로 완화되자 재건축으로 개발 사업 방향을 전환하였습니다. 1260세대 전체가 34평형 단일 면적응로 구성되어 입주민간 분쟁 가능성이 적어 이후 개발 사업을 추진함에 있어서 비교적 원만하게 진행될 것이라고 추정됩니다.

대지지분과 사업성

3호선과 7호선, 9호선이 지나는 고속터미널 인근의 트리플 역세권으로 서리풀 공원 산책로가 단지와 연결된 숲세권 아파트이기도 합니다. 파크에스테이션과 뉴코아아울렛, 신세계백화점 등 대형 복합 쇼핑몰이 도보로 접근 가능하여 편리합니다. 다만 반포미도 1차는 초등학교에 가려면 대로를 건너야하고, 중고등학교도 거리가 있고 단지가 언덕인 단점이 있지만 그외 장점이 많은 단지입니다. 용적률은 재건축 사업성의 가정 중요한 척도입니다. 일반적으로 용적률이 높을수록 법적 상한 용적률까지 상향 여력이 적고 대지지분이 낮아 사업성을 저해하는 요소로 작용합니다.

 

반포 미도 1차는 용적률이 177%이고 대지지분이 17.7평으로 양호한 편입니다. 일반적으로 세대당 평균 대지지분이 15평 이상이면 재건축 사업성이 양호하다고 보는데 해당 단지는 17.7평입니다. 주변 반포래미안아이파크 아파트의 30평대 실거래가가 28억~30억으로 추후 일반 분양을 진행 시 높은 분양가를 책정하여 사업성을 개선할 수 있을 것으로 봅니다. 정리하면  반포미도1차아파트는 중층아파트이지만 용적률이 낮은 편이고 세대당 평균 대지지분이 17.7평으로 양호한 편입니다. 주변 신축 아파트 시세가 평당 1억을 육박할 정도로 고가이기 때문에 일반 분양가를  평당 1억수준으로 책정하였을 경우 적은 추가 분담금이 가능하여 사업성은 좋은편이라고 볼 수 있습니다. 반포미도 1차는 8개동 1260가구 13개동 1739가구 (공공임대 208가구 포함)로 재건축될 예정입니다.

상가 이슈 사항

반포미도1차는 반포미도상가와 통합 재건축을 추진 중입니다. 반포 미도상가는 최고층수 2층으로 구성된 단지내상가로 단지내 입주민들이 이용하는 상가입니다. 최근 강남권과 주요 상급지 재건축 아파트 단지에서 이루어지는 상가 지분 쪼개기가 성행하고 있습니다. 마찬가지로 반포미도상가에서도 향후 아파트 입주권을 희망하는 사람들의  매매거래가 일부 이루어 진것으로 추정됩니다.

 

상가에서 아파트를 받기 위해 추가분담금 비율을 조정하는 것에서 일부 갈등이 있을 수 있지만 재건축 속도를 높이기 위해 해당 갈등은 풀어가면서 진행될 것으로 판단됩니다. 다만 잠원역 인근의 래미안신반포팰리스와 같이 상가 주민과 갈등이 심하여 상가를 제척하고 재건축이 추진되는 경우도 있으니 상가 지분에 투자할 때 해당 사항을 유념하고 해당 단지 재건축 진행 상황을 유심히 살펴 볼 필요가 있습니다.

 

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