서초 삼풍 아파트 재건축 현황과 사업성 및 이슈 알아보기

 

서초 삼풍 아파트 재건축 현황

서초 삼풍아파트는 서초구 서초중앙로 200번지에 위치하고 1988년 입주한 23년 올해로 36년 차 아파트입니다. 서초 법조단지와 인접해 있어서 법조계 인사들이 많이 거주하는 곳으로 알려져 있습니다. 아파트는 총 24개 동으로 지하 1층과 지상 9층부터 15층으로 구성된 총 2390세대 대단지 아파트입니다. 평수는 114㎡, 167 ㎡, 204 ㎡, 211 ㎡ 등 주로 중대형 평수로 구성되어 있으며 주차대수는 세대당 1.58대입니다. 세대수는 34평형 1050세대, 50평형 726세대, 62평형 총 4개의 중대형 평형으로 구성되어 있습니다. 재건축 진행은 22년 예비안전진단을 통과하였고 정밀안전진단을 통과하면 추진위원회는 선정된 신탁사와 함께 정비구역을 2024년 말까지 지정한다는 계획을 가지고 있습니다. 최근 정밀안전진단 결과 D~E등급을 받아 재건축이 확정되었습니다. 재건축이 완공되면 최고 30층, 30개동 규모의 대단지 고급 아파트 단지로 변신할 예정입니다. 아파트 재건축 단계는 1단계 기본 계획수립, 2단계 안전진단, 3단계 정비구역지정, 4단계 추진위원회 승인, 5단계 조합설립인가, 6단계 사업시행인가, 7단계 관리처분인가, 8단계 철거 및 착공신고, 9단계 일반분양, 10단계 준공인가 단계를 거칩니다. 서초 삼풍 아파트는 2단계인 안전진단 단계를 통과하고 재건축을 확정한 단계로 보면 됩니다. 다만 조합원 사이에 재건축 추진 방식 관련 이견도 있어서 향후 의견 수렴이 과제가 될 수 있습니다. 

사업성

삼풍아파트는 서울중앙지방법원, 대법원, 검찰청 등의 법조단지과 강남 업무지구에 가깝습니다. 지하철 2호선과 3호선 교대역과 지하철 9호선 사평역을 도보로 접근할 수 있을 정도로 교통이 편리합니다.  그리고 경부고속도로와 반포 IC와 인접해 있고 고속버스터미널과 강남역도 인근에 위치해 있습니다. 서초 삼풍 아파트는 용적률이 221%로 최고 높이 15층으로 중층 아파트입니다. 통상 정비업계에서 아파트 용적률이 180%보다 낮아야 재건축 사업성이 있다고 보는 측면에서 일부 아쉬운 부분이 있습니다. 34평형의 대지지분은 13.3평, 45, 46평형의 대지지분은 19~20평, 56~58평형의 대지지분은 24.3평입니다.  다윈중개 시뮬레이션에 따르면 130㎡ (예전 기준 46평) 소유주가 비슷한 면적 114 ㎡ (예전 기준 43평)를 배정받을 때 추가 분담금 없이 4000만원 정도를 돌려받게 될 전망입니다. 다만 일반분양가를 평당 5189만 원을 가정한 것인데 일반분양가 시세, 사업속도 등에 따라 변동 가능성이 큰 점 참고하여야 합니다. 

이슈 사항

서초삼풍아파트는 재건축 진행 방식에 대해 주민 간 이견이 일부 있습니다. 재건축 방식은 조합방식과 신탁 방식으로 나뉘는데 소유주들의 의견이 좁혀지지 않는 부분이 있습니다. 삼풍아파트 재건축 추진준비위원회는 최근 한국토지신탁, 한국자산신탁 컨소시엄과 신탁방식 추진을 위한 업무협약을 체결했습니다. 해당 단체는 투표에 참여한 소유주 다수의 찬성표를 획득했다고 밝히고 있지만 다른 주민 단체인 삼풍 통합 재건축 추진준비위원회는 투표에 참여한 소유주는 전체의 8 분위 1 가량이며 신탁방식에 반대하고 조합방식으로 추진해야 한다는 주장이 맞서고 있습니다. 다른 단체인  현재 신탁방식을 추진하려는 삼풍 재건축추진준비위원회와 조합방식을 희망하는 삼풍 통합 재건축준비위원회가 사업방식을 놓고 합의가 필요한 상황입니다. 조합방식은 토지와 주택의 소유자들이 조합을 만들어서 재건축 자금을 조달하는 것에서부터 시공사 선정, 인허가, 분양에 이르는 모든 과정을 직접 관여하고 시행하지만 신탁방식은 신탁사에 해당 절차에 대한 시행 권한을 토지와 주택 소유자를 대신해서 사업을 진행하는 차이점이 있습니다.  신탁방식 재건축이란 정비사업을 조합이 직접 시행하는 것이 아니라 신탁사를 선정해 권한을 위임하는 것입니다. 각종 인허가 절차 등 정비사업이 복잡해짐에 따라 공사비 갈등과 입주 지연 및 각종 이해관계로 인해 재건축 사업이 지연되자 조합 방식의 대안으로 몇몇 재개발, 재건축 사업지에서 신탁 방식으로 진행 중입니다.