한남뉴타운 재개발
한남뉴타운 재개발은 서울 용산구 한남동, 보광동, 이태원동, 동빙고동 일대 약 111만 제곱 대규모 면적 지역을 대상으로 합니다.
5개 구역 가운데 한남1구역은 재개발 해제되어 2구역부터 5구역까지 재개발 사업이 추진 중입니다.
한남뉴타운 한남3구역
한남3구역은 한남뉴타운에서 가장 사업 속도가 빠른 곳입니다.
최근 한남3구역 디에이치한남은 정비계획을 변경하며 기존 5816가구에서 6006가구로 190가구가 늘어날 예정으로 일반분양 물량도 증가할 예정입니다.
한남3구역은 근처에 남산이 있어서 남산 해발고도 90미터 이하와 반포대교 남단에서 남산 7부 능선 조망 확보등의 규제를 적용 받습니다.
최근 서울시는 규제 완화를 허용하지 않았고 용적률은 232.5%에서 238.5%로 일부 증가하였습니다.
변경된 계획상 총 분양 주택은 5105가구 가운데 전용 50㎡ 이상~60㎡ 미만이 1902가구이며, 60㎡ 이상~85㎡ 미만이 2134가구로 계획됐다. 전용 85㎡ 이상은 1069가구로 구성 예정입니다.
일반분양 물량은 전용 59타입 위주로 진행될 예정입니다.
한남3구역 입지
한남3구역은 한강과 남산을 끼고 있으며 걸어서 10분 거리에 지하철 6호선 이태원역이 있습니다.
경의중앙선인 한남역과 6호선 한강진역을 끼고 있으며 한남대교를 비롯한 강변북로와 접근성이 우수하여 교통환경도 뛰어납니다.
한남동 주변에 한남더힐, 유엔빌리지 그리고 나인원 한남까지 최고급 하이엔드 주택가들이 모여 있어서 괘적하면서도 프라이빗한 주거 공간을 찾는 부촌의 이미지가 형성되어 있습니다.
주변에 보광초, 한남초, 오산중, 오산고 등이 가까워 학군도 뛰어난편에 속합니다.
현대백화점, 순천향대서울병원 등 편의시설도 인접해있습니다.
한남3구역 재개발 현황
한남3구역은 관리처분계획인가가 2023년 고시되었으며 한남뉴타운 중 가장 빠른 사업 속도를 자랑합니다.
2023년부터 이주를 시작하여 구역내 이주 대상만 8300여 가구로 업계는 이주가 마무리되기에는 2년 정도 소요될 것으로 보고 있습니다.
용산구는 아직 투기과열지구에 속하므로 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 재개발 구역은 관리처분인가가 나면 전매 제한으로 매수, 매도가 불가합니다.
다만 1세대 1주택 10년 소유하고 5년 이상 거주 매물은 거래가 가능한 부분이라 매물 자체가 희소합니다.
2023년 관리처분인가 이전에 처분하려는 일부 매도인들의 움직임에 시세보다 프리미엄이 일부 조정된 형태로 거래되기도 하였습니다.
단지내 현대백화점은 유지될 수 있을까?
한남3구역 수주 당시 현대건설의 공약 가운데 하나가 현대백화점을 단지내 입점시킨다는 것이었습니다.
그런데 최근 정비계획 변경안에 현대백화점 관련 내용은 포함되지 않은 것으로 알려져 있습니다.
업계는 백화점이 단지내 입점하게 될 경우 교통영향평가 절차를 진행해야하고 결과에 따라 도로 확장 등 조치사항이 필요하다고 합니다.
지금과 같이 공사비 급증과 서울시의 고도제한 규제 완화 움직임도 없으므로 사업성 추가 개선 여지가 어려운 상황에서 가구당 부담금이 높아지는 방향을 선택하기 어려울 것이라는 의견이 합리적으로 보입니다.
반포124주구 재건축 단지도 건축비 이슈와 공사 기간등을 고려해서 초고층 층수 상향보다 유지를 선택하면서 진행 중이어서 현재 시점에서 단지 고급화와 랜드마크 측면도 중요하지만 재건축 사업성 측면을 좀더 고려한 방향으로 진행되지 않을까 생각합니다.
한남3구역 매물 시세
2023년 관리처분인가 완료시기 직전 59제곱 입주권의 경우 급매에 가까운 프리미엄 6억~7억 수준까지 떨어져서 거래된 이력이 있습니다.
앞에서도 설명하였듯이 관리처분인가 이후 단계라 거래 가능한 매물이 아주 희소하며 2024년 3월 기준 프리미엄은 10억~11억 수준으로 실투자금은 무허가건축물의 경우 10~11억 현금이 필요합니다.
투기과열지구는 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 입주 후 등기 완료시까지 금지되어 특정 조건을 만족하지 않는 매물을 매수하면 입주권을 받지 못하고 현금 청산자가 되니 꼼꼼히 매물 조건을 살펴보아야합니다.
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