상가임대차보호법 계약기간과 적용범위 및 계약갱신거절 알아보기

상가임대차보호법 계약기간

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못합니다. 다만 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할수 있습니다.

 

상가 건물임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리목적으로 영업용으로 사용하는 임대차를 말합니다. 그리고 상가건무렝 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현재 상황과 용도등에 비췅 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고 단순히 상품의 보관과 제조 및 가공 등 사실 행위만으로 이루어지는 공장, 창고등 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가 건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당합니다.

적용 범위

이 법은 상가건물의 임대차 (임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는경우를 포함)에 대하여 적용한다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금을 초과하는 임대차에 대해서는 그러하지 아니합니다. 상가건물 임대차보호법은 모든 상가건물임대차에 대해서 적용되는 것이 아니고 환산보증금액이 일정액 이하인 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대해서만 적용됩니다.

 

따라서 사업자등록의 대상이 되지 않는 건물에 대해서는 이 법이 적용되지 않습니다. 여기에서 환산보증금이란 월차임이 있으면 보증금으로 환산을 해야 한다는 의미입니다. 예를 들어서 보증금 1억원, 월차임 100만원인 경우에 환산보증금액은 1억원 더하기 100만 곱하기 100하여 총 2억원이 되는 것입니다. 

 

환산보증금액 일정액 이하여야합니다. 서울특별시 기준 환산보증금은 9억이며 수도권 과밀억제권역 (서울특별시 제외) 및 부산광역시는 6억 9천만원이며 광역시 (부산제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5억 4천만원이며 그 밖의 지역은 3억 7천만원입니다.

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환산 보증금

상가임대차에서 환산 보증금이란 보증금만 있는 경우 해당 금액을 기준으로 상가건물 임대차보호법의 적용 여부를 판단하지만 월차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임에서 100으로 곱한 금액과 보증금을 더한 금액을 합산하여 적용 여부를 결정합니다.

 

환산보증금은 지역별로 다르게 상가임대차법에 따른 보호를 받을 수 있는데 그 기준은 아래와 같습니다.

서울특별시는 9억원 이하이고 과밀억제권역 및 부산광역시는 6억 9천만원 이하이며 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 5억 4천만원 이하이고 그외 지역은 3억 7천만이하입니다.

 

해당 금액 기준에서 상가 세입자는 나의 임대차의 환산 보증금을 고려하였을 때 상가임대차 보호를 받는 금액이내인지 점검해볼 필요가 있습니다.

계약갱신거절

상가건물 임대차보호법에서 규정하는 게약갱신 요구권은 다음과 같습니다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못합니다.

 

다만 다음의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니합니다. 첫째, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다. 둘째, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우입니다. 셋째, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우입니다. 넷째, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우입니다. 다섯째, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우입니다.

 

여섯째, 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우입니다. 일곱째 임대인이 특정한 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다. 여덟째, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.