재개발 구역 상가 투자 장점과 입주권 조건 및 주의 사항

 

재개발 상가 투자 장점

재개발 구역 내 상가는 관리 처분 인가가 나고 입주권으로 전환되기 전까지는 주택 수에 포함되지 않습니다.

상가를 보유한 상태에서 2년이 지나고 팔아도 일반 과세가 되어 다주택자가 소유한 주택의 세금에 영향을 주지 않는 장점이 가장 큰 부분이 있습니다. 그리고 상가는 주택 수 합산과세 대상이 아니므로 종합 부동산세를 산정할 때도 제외됩니다. 상가는 입주권으로 변하기 전까지는 주택으로 산정되지 않기 때문에 주택 담보 대출이 있는 상태에서 상가 대출이 추가 가능합니다. 조합원 분양의 시점에 아파트 단지내 상가와 아파트 중 선택할 수 있습니다. 물론 아파트로 받을 수 있는 경우에 상가의 권리가액이 최소 규모 조합원 분양가 이상이 되거나 조합원의 별도 동의가 있을 경우에 한해 가능합니다. 조합원이 단지내 상가를 분양받을 경우는 일반 분양가보다 적게는 20%에서 많게는 30%까지 저렴한 분양가로 분양받을 수 있게 됩니다. 다주택자가 상가를 취득할 경우 취득세가 4.6%로 3주택 이상일 때 부과되는 8% 이상의 취득세에 비해 상대적으로 낮은 취득세를 낼 수 있습니다. 추가로 상가는 주택과 달리 자금 조달 계획서가 필요하지 않습니다.

재개발 상가 투자 입주권 조건

일반적으로 상가라고 하면 등기부등본에 근린생활시설로 표기되어 있습니다. 다주택자에게 상가는 주택 수에 포함되지 않기 때문에 몇 년 전부터 상가 투자에 대한 관심과 수요가 있어왔습니다. 일반적인 재개발 지역에서 상가의 비중보다 주택의 비중이 압도적으로 높습니다. 재개발 사업은 노후된 주택을 멸실하고 새로운 주택(아파트)을 만드는 것이 주목적이기 때문입니다. 그래서 많은 재개발 예정지 안에 있는 상가는 재개발 추진하는 것에 반대하는 경우가 많습니다. 배경에는 상가를 보유하고 있는 조합원은 재개발이 완료된 후에 상가를 분양받도록 도정법상에 규정하고 있는데 상가의 권리가액이 분양용 최소 규모 평형 조합원 분양가 이상이라는 조건을 충족해야 입주권이 나오기 때문입니다. 물론 강남권 재건축 사업장과 같이 상가의 권리가액이 분양용 최소 규모 평형 조합원 분양가 이상이 되지 않는 경에도 입주권이 나오는 경우가 다수 있습니다. 하지만 그것은 해당 개재발 사업장에서 개발 속도를 높이기 위해 분쟁을 우회하는 목적 등에서 조합에서 합의를 통해 진행되는 부분인 점 참고하였으면 합니다. 재개발 사업장에서 가격대가 낮은 작은 상가는 보통 조합에서 정한 최소 규모 평형의 분양가보다 작은 경우가 많기 때문에 주택을 받을 수 없고 상가를 받게 됩니다. 이 때문에 재개발 사업지에 있는 상가 소유주들은 재개발에 부정적 입장인 경우가 많습니다. 대단지 신축 아파트에서 12평에 가까운 아파트를 포함하는 경우는 조합에서 재개발 진행 단계에서 동의율 충족이 어려울 때 이런 작은 평형을 설계하는 경우가 있습니다. 작은 상가를 가진 일부 소유주들에게도 아파트 입주권을 주기 위한 목적으로 원룸형 적은 평수를 배치하는 경우도 있다는 점 참고하였으면 합니다.

재개발 상가 입주권 주의 사항

재개발 지역내 상가로 서울시 아파트 입주권을 받는 경우 아래 3가지 조건 중 한 가지만 만족하더라도 입주권을 받을 수 있습니다. 첫째, 상가 대지 지분이 90㎡이상이어야 합니다. 둘째, 상가 대지 지분이 30 ㎡`~90 ㎡ 미만이어야합니다. 단, 이때 2003년 12월 30일 이전 분할되어야 하고 지목은 대지이며 무주택자여야합니다. 셋째, 권리가액이 분양용 최소 평형의 조합원 분양가 이상이어야합니다. 재개발 구역 내 대부분이 주택으로 구성되어 있고 상가 비율이 적다면 조합에서 적은 대지지분을 가진 상가 소유주까지 입주권을 제공하지 않을 수 있습니다. 그래서 상가 소유주가 전체 조합원에서 상당한 비율을 차지하는 재개발 지역일 경우 적은 대지지분을 가진 상가 소유주라도 아파트를 입주권으로 받을 가능성이 높습니다. 다만 상가 투자의 가장 큰 리스크는 아파트를 받을 것을 생각하고 투자하였다가 권리가액이 정확히 산출되는 시점에 조건을 충족하지 못하여 주택을 받지 못하고 상가를 받을 수밖에 없는 경우일 것입니다. 초기 재개발의 경우에는 상가의 권리가액을 정확히 산출하기 어렵고 최소 평형의 조합원 분양가도 불명확 부분이기 때문입니다. 재개발 사업이 진행되면 대부분 노후화가 많이 진행되어 상권이 살아나기 힘들고 상가 공실이 발생할 가능성이 높습니다. 상가가 많은 구역은 노후 주택의 비율이 높은 지역 대비 이해 관계가 복잡해 사업 추진 지연이 오래 지속되는 경우가 자주 있어 투자금이 오랫동안 묶이는 것을 주의해야 합니다. 그래서 재개발 상가를 매입할 경우 상가 비율이 높은 재개발 구역을 선정하고 최소 조합설립인가나 사업시행인가 이후에 진입하는 것이 안전합니다. 그리고 각 시, 도 조례와 조합 정관에 따라 재개발 상가의 주택 입주권 요건을 면밀히 살피고 투자에 임하는 것이 중요합니다.