분양가 상한제 아파트 실거주 의무와 전매 제한 알아보기

분양가 상한제 아파트

분양가 상한제란 일정한 지역에서 아파트와 같은 공동 주택을 분양할 때 일정 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게하는 제도로 주택법에 근거하고 있습니다.

 

아파트의 가격을 정부가 통제한다는 개념인데요. 아파트 가격이 급격히 상승하는 시기에 아파트 가격의 안정화를 위해 시행된 제도입니다.

 

무엇보다 중요한 것은 분양 가격에 대해 지자체의 분양가심의위원회로부터 승인을 받아야 하므로 조합에서 아무리 높은 가격을 제시한다고 하여도 지자체에서 심의를 득해야 분양가로 확정된다는 점입니다.

강남청약단지

분양 가격 산정

아파트 분양가격은 택지비와 건축비로 산정하게 됩니다.

 

아파트 사업의 주체인 조합은 산정된 분양 가격을 입주자 모집공고에 공시해야할 의무가 있는데요.

 

택지비의 경우 공공택지에 짓는 아파트의 경우 공급가격에 택지가산비를 더한 가격이고, 민간택지의 경우 감정평가액에 택지가산비를 더한 가격으로 정해집니다.

 

건축비의 경우 기본형 건축비와 건축가산비의 합의로 이루어져 있고 기본형 건축비는 국토부에서 6개월마다 고시하며 건축 가산비는 국토교통부에서 별도 선정합니다.

서울 청약 단지

분양가상한제 개편

2022년에 분양가상한제의 중요한 변화 사항이 있었습니다.

 

바로 정비사업의 필수 비용 등이 분양가상한제에서 분양가를 심사할 때 반영한다는 내용인데요.

 

그동안 분양가 상한제는 정비사업 필수 비용이나 건축 자재값 상승등의 많은 가격 상승 요인을 제때 분양가에 반영하지 못한다는 목소리가 있었는데요.

 

해당 시기에 주거이전비나 명도소송비, 이주비, 총회 운영비등 아파트정비사업의 필수 비용과 건축비 상승분을 기본형 건축비에 신속하게 반영한다는 내용입니다.

 

분양가상한제 대상 아파트는 주변 단지에 저렴한 것은 맞지만 이러한 비용들을 반영하여 분양가 상한제 적용 분양가의 상승세는 가팔라질 것으로 전망됩니다.

 

분상제 개편 사항 - 정책 브리핑 바로가기

아파트 무순위 청약

분양가상한제 지역 및 실거주 의무

2024년 현재 기준 분양가 상한제 지역은 강남3구인 강남구, 서초구, 송파구와 용산구를 제외하고 전지역이 해제되었습니다.

 

2024년 2월말 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 3년간 유예하는 내용의 주택법 개정안이 국회 본회의를 통과했습니다.

개정안은 분양가 상한제 아파트 실거주 의무 시작 시점을 지금의 최초 입주 가능일에서 최초 입주 후 3년 이내로 완화했습니다.

실거주 의무는 분양가 상한제를 적용받은 아파트 청약에 당첨되면 입주 시점에서 2∼5년간 직접 거주해야 하는 규정인데 전세를 끼고 집을 사는 갭 투자를 막으려고 2021년 도입됐습니다.

 

수도권 분상제 주택		거주의무기간
공공택지	분양가격이 인근 시세 80%미만	5년
	분양가 인근 시세 80~100%미만	3년
민간택지	분양가 인근 시세 80% 미만	3년
	분양가 인근 시세 80~100% 미만	2년
민간택지 분상제 적용지역 내 공공재개발사업 주택		2년

2022년 하반기부터 아파트 및 분양 시장이 좋지 않자 정부는  수도권 분양가 상한제 아파트에 적용하는 실거주 의무를 폐지하려고 하였으나 여야간 이견으로 최종 여야가 3년 유예로 합의한 것입니다.

입주권과 분양권

아파트 전매제한

아파트 청약 당첨된 아파트의 분양권이나 입주권을 일정한 기간내에 매매할 수 없도록 정한 것입니다.

 

수도권은 공공택지 또는 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 기타지역는 6개월의 아파트 전매 제한 기간이 적용됩니다.

 

비수도권은 공공택지 또는 규제지역은 1년, 과밀억제권역은 6개월, 기타지역은 아파트 전매 제한 기간이 없습니다.

 

올림픽 파크 포레온의 경우 규제지역에서 비규제지역으로 변경되어 아파트 전매 제한 기간은 3년에서 1년으로 완화되었습니다.

아파트 (픽사베이)

분양가 상한제 아파트 실거주 의무와 전매 제한

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