재개발 입주권 분양 자격 확인 하기 (토지 면적, 권리산정기준일)

재개발 입주권 분양 자격

재개발 투자를 할 때 가장 중요한 것이라 한다면 우선 좋은 입지에 좋은 가격으로 매입하는 것입니다. 그보다 더 우선으로 점검해야 할 것이 바로 재개발 매물을 매수한 이후 재개발 입주권이 나오는지 여부입니다. 재개발 조합원이 보유한 건물과 토지의 상태에 따라 분양 자격이 있을 수도 있고 현금 청산의 대상이 될 수도 있기 때문입니다. 보통 현금 청산될 경우 거래 시세보다 낮은 금액이기 때문에 큰 손해를 볼 수 있습니다. 부동산 계약이 체결될 당시 분양 자격 문제를 알게 된다면 계약을 무효로 할 수 있습니다.

 

단, 이때도 특약 사항에 해당 문구를 포함하여야 안전합니다. 하지만 시간이 지나 사업계획승인이 난 이후에 조합원 자격이 안 된다고 하면 매수한 승계 조합원의 큰 피해로 돌아올 수 있으니 매매계약 시점에 철저하게 검토하여야 합니다. 재개발 지역의 신축 아파트의 입주권을 받기 위해서는 도정법과 지자체 조례에서 규정하고 있는 분양 자격에 대해 정확히 알고 있어야 합니다. 

 

다소 복잡할 수 있지만 나의 소중한 투자 자산을 지킨다는 생각으로 여러번 숙지하시기 바랍니다. 서울시의 경우 2010년 7월 16일 이후 최초 정비기본계획이 수립된 지역부터 아래의 분양대상자 기준이 적용되고 있습니다. 다음은 개정 조례가 적용된 서울시의 경우에 대해 설명하겠습니다. 세부 사항은 관청 및 조합에 추가 체크하시기 바랍니다.

특정무허가 건축물

2011년 5월 26일 서울시 조례가 개정되면서 1989년 1월 24일 이전에 있는 무허가 건축물도 분양자격이 가능합니다. 이와 같은 1989년 1월 24일 당시 무허가 건축물을 특정 무허가 건축물이라고 부릅니다. 2011년 5월 26일 이후 최초 정비 구역 지정을 하는 구역부터 특정 무허가 건축물 기준이 적용되며 조합정관 규정에 따라 분양자격이 결정됩니다. 따라서 2011년 5월 26일 이후 정비 구역 지정된 재개발 구역의 매물을 매수할 경우 조합 정관을 반드시 확인하여야 합니다.

토지의 총면적

재개발은 재건축과 다르게 주택과 토지 중 하나만 있어도 특정 조건을 만족하면 입주권을 받을 수 있습니다. 종전 조례에서는 30~90 ㎡ 토지도 무주태기면 분양자격이 주어졌지만 2010년 7월 16일 이후 최초 정비기본계획이 수립된 구역에서는 토지의 총면적이 90㎡이상이 되어야만 분양자격이 주어집니다. 즉 현재 대부분의 재개발 구역은 위의 조건을 따른다고 보면 됩니다. 재개발 구역이 해제 후 재 추진되어 구역 지정을 받는 지역의 토지의 경우에도  90㎡미만의 토지는 분양 자격이 주어지지 않고 새로운 권리산정 기준일 이전에 분할된 토지를 매입해서 총 토지 면적을 90 ㎡ 이상 조건을 만족하여야 입주권이 나올 수 있습니다.

분양 자격

권리산정기준일 이후 아래의 기준에 해당한다면 분양 자격은 하나만 주어집니다. 첫째, 단독주택 또는 다가구 주택을 다세대 주택으로 전환한 경우입니다. 둘째, 1 주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하는 경우입니다. 하지만 이때 권리산정 기준일 이전부터 공유로 소유한 토지 지분이 90㎡ 이상인 자는 예외입니다. 셋째, 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대 주택 등 공동 주택을 건축해 토지 등

소유자가 늘어나는 경우입니다.

전환다세대

전환다세대(구분다세대)는 최초에서 단독주택이나 다가구 주택으로 건축했지만 준공 이후에 집합 건물로 전환 등기한 것을 지분 쪼개기라고 하는데 이경우도 2003년 12월 30일 이후에 전환되었으면 합산하여 하나의 분양 자격만 주어집니다.

대표 조합원 선정 기준

첫째, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 경우입니다. 둘째, 여러 명의 토지등 소유자가 1세대에 속하는 경우에 주민등록표상에 표시되지 않아도 배우자와 미혼인 19세 미만 자녀는 1세대로 간주합니다. 셋째, 조합설립인가 이후 1명의 토지등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우입니다.

 

권리산정기준일

권리산정기준일은 재개발, 재건축 등 정비사업지에서 아파트 입주권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점을 말합니다. 권리산정기준일 이후에 부동산을 매매하고나 건축물을 새로 건축, 지분 쪼개기 등을 하면 입주권을 얻지 못하고 현금 청산 대상이 됩니다. 최근 정비사업 종류가 다양해진 상황으로 권리산정일기준일이 다양하므로 해당 사항을 관계 관청에 반드시 확인하여야 합니다.