재개발 단계별 성공적인 투자법 알아보기

재개발 단계별 성공적인 투자법

재개발 투자할 때 일반 아파트 투자와는 다르게 여러 새로운 용어들이 나오고 실제 얼마를 주고 새 아파트를 받게 되는지 감이 잘 오지 않을 때가 많을 것입니다. 우리가 재개발 아파트를 살 때 얼마의 비용을 지불하고 사게 되는지 어떤 매물들을 매수하는 것이 좋은지 설명드리겠습니다.  

 

감정평가 이전 단계

감정평가 전 단계는 재개발 단계에서 초기 단계에 속해 실제 초기 투자 금이 가장 적게 들어가는 구간입니다.하지만 실제 투자금액과 향후에 발생 가능한 추가 분담금을 합쳐서 계산하여야 최종적으로 새 아파트를 취득하는데 들어가는 금액 (총 매매가)이 되지만 아직 해당 단계를 정확히 예측하기는 어렵다는 것에 염두해야 합니다. 이때 중요한 것은 감정 평가 전 매수 시점에서 언제 매도할지 정해놓아야 합니다. 재개발, 재건축의 개발 기간은 최소 10년에서 길게는 15년 이상까지 이어지는 긴 호흡의 투자 방식이므로 매물을 사서 최종 새 아파트 입주 시까지 가져가는 경우는 많지 않습니다. 이에 투자자 관점에서 최종까지 매물을 들고 갈 것인지, 중간에 매도하고 시세차익을 볼 것인지 투자 방향을 정해야 합니다. 그에 따라서 선택해야 하는 매물의 조건이 달라질 수 있습니다. 중간에 매물을 팔고 시세차익형 투자자의 경우 초기투자금을 낮추고 비교적 신축인 빌라를 선택하는 것이 현명합니다. 이유는 초기 재개발 단계부터 대지지분이 크면서 초기 투자금이 많이 들어가는 매물을 선택하면 큰 투자금이 오랫동안 재개발 투자처에 묶일 수 있습니다. 그리고 해당 매물의 가치와 기대 수익이 확정되지 않은 초기 단계이기 때문에 매물 간 가격 및 가치 비교가 어렵습니다. 현재의 매매가격은 예상 감정평가액에 예상프리미엄을 더한 가격이므로 변동 가능성을 감안해야 합니다.

 

감정평가 이후 단계

감정평가 이후에는 재개발 매물의 가치가 좀 더 객관적으로 명확하게 수치화할 수 있습니다. 감정평가사가 해당 매물의 가치를 여러 방면으로 평가를 함에 따라 매도자가 시장 상황에 맞게 프리미엄을 붙여서 판매하게 됩니다. 감정평가는 사업시행인가 이후 진행되므로 각 재개발 사업단지의 개발 단계도 체크해야 합니다. 매매가는 감정평가금액에 프리미엄을 더한 금액으로 구성되어 있습니다. 매수자입장에서 대출을 받으면 실제 투자금이 줄어들기 때문에 이익이 커질 수 있으니 본인이 감당 가능한 대출을 일으킬 수 있는 매물은 선정하는 것이 중요합니다. 해당 지역이 규제지역 (투기과열지구)라면 다주택자에게는 대출이 나오지 않은 점도 주의해야 합니다.

이주 후 단계

조합설립인가를 거처 사업시행인가 단계에서 감정평가를 통해 해당 매물의 가치를 확인하였다면 이후 관리 처분인가 단계에서 이주 및 철거가 이루어집니다. 이주는 기존 주택을 멸실하는 단계이므로 거주할 수 없기 때문에 본인이 거주 시에는 2~3년 간의 공사 기간 동안 거주할 대체 주택을 마련해야 합니다. 물론 임차인이 살고 있었다면 보증금을 내줘야 합니다. 이를 위해 이주비 대출이라는 단계가 필요합니다. 이주비대출은 감정평가에 해당 지역의 LTV (주택담보인정비율)을 곱한 금액만큼 대출이 가능합니다. 다만 규제 지역의 경우 이주비 대출이 세대당 한건만 가능하다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

이주비 정의

재개발과 재건축과 같은 정비사업에서 기존 주택을 철거하면 새 아파트를 짓는 동안 이주를 해야 합니다. 이때 임시로 거처할 주택을 위해 필요한 자금이나 기존 세입자가 살고 있다면 임차 보증금을 내어줄 때 이주비를 사용하게 됩니다. 하지만 이 자금은 시공사 등 주선으로 금융권에서 대출을 받아 조합원에게 지원하기 때문에 이자가 발생하고 입주 후 상환해야 하는 돈입니다. 이주비 대출은 관리처분인가 이후 이주비 대출 신청을 하게 되는데 조합원에게 별도의 이주비 대출 서류가 안내됩니다. 이주비 대출 금리는 조합과 은행과 협의하에 결정하므로 대출 금리는 조합 정관에 따라 다릅니다. 이주비 대출은 주택담보대출의 일종으로 취급되므로 세대당 한 건만 가능합니다. 규제지역에서 무주택 상태이면 관계가 없지만 다주택자라면 새로 대출을 받거나 승계가 어렵습니다. 이주비 대출은 실제 매매가액이 아닌 감정평가액을 기준으로 LTV (Loan to Value)를 산정하기 때문에 생각보다 실행 가능한 대출이 적을 수 있습니다.