재개발 투자 빌라 (다세대 주택)와 단독 주택 차이점 알아보기

재개발 투자 빌라(다세대)와 단독 주택

재개발 구역 내에는 빌라, 단독주택, 무허가 주택, 상가, 도로 등과 같이 다양한 형태의 매물이 있습니다. 그중에서 빌라 (다가구 주택)와 단독 주택에 대해 재개발 투자 관점 장점과 단점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

빌라 (다세대 주택)

재개발 구역내에서 가장 많이 볼 수 있는 형태가 바로 빌라입니다. 일반적으로 재개발 사업에서 빌라는 다세대 주택을 의미합니다. 다세대 주택은 한 건물 내 다수의 세대가 거주할 수 있도록 주거 공간이 별도로 분리되어 있는 주택을 말합니다. 각 세대별로 등기를 별도로 하여 소유나 분양이 가능한 부분이 있습니다. 다세대주택 (빌라)는 다른 유형의 매물보다 투자금이 적게 들어가는 가장 큰 장점이 있습니다. 이는 다세대 주택은 다른 유형의 주택보다 상대적으로 전세와 월세가 어느 정도 보장이 되므로 전세 보증금을 레버리지로 매수를 할 경우 투자금을 줄일 수 있습니다. 재개발 투자에서 초기 투자 금액이 적을 수록 사려는 수요가 많아 나중에 팔 경우에도 환금성이 좋습니다. 그리고 임대 관리가 상대적으로 쉽고 이후에 감정평가 시 지분 비율보다 일반적으로 높은 평가금액을 받을 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 주의할 사항도 있습니다. 대지 지분이 너무 적은 빌라는 조합원 분양 신청 시에 권리가액 순위에서 후순위로 밀려날 가능성이 있어 원하는 평형대를 선택하지 못할 수도 있으니 주의해야 합니다. 그래서 내가 반드시 원하는 평형대가 있다면 재개발 구역 내 감정 평가 금액의 순위와 예상 평형 분양 수를 고려하여 치밀하게 매수해야 합니다.

 

단독주택과 다가구주택

재개발 구역에서 다세대 주택 다음으로 많은 형태가 단독주택과 다가구 주택입니다. 노후화된 지역의 다가구주택은 세월이 오래 지나 시설관리가 잘되어 있지 않은 경우가 많습니다. 다가구 주택은 전세나 월세가 빌라 (다세대 주택) 형태보다 전세나 월세 측면에서 낮게 형성되어 있어서 재개발초기 시에는 초기 투자금액이 많이 들어가서 빌라에 비해 프리미엄도 저렴하고 가격 상승 폭도 낮은 편입니다. 감정평가를 한 이후에는 감정평가액이 빌라에 비해 상대적으로 높아서 (입지가 유사하다는 전제) 재개발 분담금이 줄어드는 효과가 있습니다. 이후에 재개발 사업성이 좋아져서 비례율이 높아진다면 더 높은 평가금액을 인정받을 수 있어서 단독주태기 더 유리하게 됩니다. 만일 사업성이 더 좋지 못하다면 사업성이 낮아지면서 단독주택이 추가 분담금 측면 불리해질 수 있습니다. 조합원들의 아파트 평형 배정하는 방식은 같은 구역 안에서 권리가액이 높은 순으로 순위를 매겨서 권리가액이 가장 높은 순으로 우선권을 주기 때문에 대부분의 다가구주택 소유주가 전체 조합원의 권리가액 순위에서 상위권을 차지합니다. 다가구 주택은 상대적으로 대지가 크고 시설 관리가 잘되어 있지 않아 세입자들과 잦은 소통을 해야 할 수 있고 초기 투자금이 많이 들어가는 편이니 사업시행인가 이후 시기에 투자를 추천합니다. 다세대주택은 인기 많은 평형을 신청하거나 1+1 매물을 원하는 투자자, 이주비 대출을 최대한 활용하 싶은 투자자에게 적합한 매물이라고 할 수 있습니다.

 

단독주택

빌라(다세대)와 단독 주택 차이

다세대주택(빌라)은 한 건물에 다수의 세대가 거주할 수 있도록 주거 공간이 분리되어 있는 주택입니다. 각 세대별로 등기를 별도로 하여 소유나 분양이 가능하고 양도소득세도 개별 부과됩니다. 반면 다가구 주택(단독주택)은 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 (지하주차장 면적 제외)의 합계가 660m2 이하이며 19세대 이하가 거주할 경우 주택을 말합니다. 다가구 주택은 단독 소유이며 분양이 불가능하고 다세대 주태은 구분 소유이고 분양이 가능합니다. 다가구 주택은 권리가액이 높거나 전용면적이 큰 경우 1+1 매물의 요건을 갖추면 2개의 입주권을 받을 수도 있습니다. 그리고 대지 면적이 큰 경우 원하는 평형을 선택받을 수 있는 확률이 높습니다.

다가주 주택	1. 주택으로 사용하는 층수(지하층 제외)가 3층 이하일 것 다만 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 사용하고 나머지는 주택 외 용도로 쓰일 경우 해당 층은 주택층수에서 제외 2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외) 합계가 660 제곱 미터 이하일 것 3. 19세대 이하가 거주할 것
다세대 주택 (빌라)	1. 주택건설 촉진법에서 규정한 공동 주택 2. 주택으로 쓰는 1개 동 바닥면적의 합계가 660제곱미터 3. 층수가 4개 층 이하인 주택