재개발과 재건축의 차이점에 대해 알아보기

 

재개발과 재건축의 차이점

재개발 사업이란 주거환경이 낙후된 지역에 도로 및 상하수도 등의 기반 시설을 새로 정비하고 주택을 신축하는 공공사업으로 토지를 합리적이고 효율적으로 이용하고 도시기능을 회복하기 위해 시행되는 사업입니다. 그래서 노후화가 심하고 건축물이 밀집되어 있고 정비시설이 불량한 주거 지역이 사업대상이 됩니다.즉, 재개발은 도로도 좁고 주변에 정비 기반 시설이 정비되어 있지 않아 사람들이 거주하기에 어려움이 큰 곳을 모두 멸실하고 새로 정비하는 사업니다. 재건축 사업이란 과거 주택건설촉진법에 근거해 자율적으로 재건축사업을 시행했으나 2003년 도시 및 주거환경정비법으로 통합되면서 정비사업의 한 종류로 정의됩니다. 재건축은 도로나 정비기반 시설이 잘되어 있으나 노후한 불량 건축물 등 낡은 곳만 부분적으로 정비하는 사업입니다. 재개발 사업과 재건축 사업의 가장 큰 차이점은 노후한 불량 건축물만 멸실하고 다시 짓느냐 아니면 해당 구역을 모두 멸실하고 도로 및 기반 시설 포함하여 다시 짓느냐의 차이라고 할 수 있습니다. 

사업 주체

재건축 사업 주체는 노후 건축물이 모여있는 지역에서 소유자들이 자신의 부동산을 출자하여 일정한 사업 계획 내용을 기반으로 재건축에 찬성하는 소유주들이 조합을 결성하여 새로운 건축물을 취득하고 정산하는 일련의 과정을 말합니다. 반면 재개발은 국가의 국토계획 하에서 정비기반시설과 건축물의 노후도가 상당한 지역을 대상으로 재개발구역을 지정하여 구역 내 주민들이 조합을 결성하거나 지방자치단계가 직접 재개발사업을 주관하는 도시계획절차를 말합니다. 사업인가 요건에 있어서도 재건축의 경우 동의 요건이 필요하지 않지만 재개발의 경우 사업시행자가 정비구역 안 토지면적의 2/3 이상 토지 소유자의 동의와 토지등 소유자의 4/5이상의 동의를 얻어야 합니다.

전매가능 시점과 초과 이익환수제

투자 관점에서 가장 중요한 차이는 전매가능한 시점 (사고파는 것이 가능한 시기)과 초과이익환수제 관점입니다. 재개발은 조합원 지위를 양도 가능한 시점 (사고 파는 것이 가능한 시기)은 관리처분인가 이전이지만 재건축은 조합설립인가 전입니다. 재개발이 재건축보다 사고팔 수 있는 기간이 상대적으로 길어 각 개발 단계를 거침에 따라 매도의 기회가 많아 환금성이 좋다는 장점이 있습니다. 그리고 재개발은 초과이익 환수 대상이 아니므로 정비사업이 완료되는 시점의 개발이익의 최대 50%까지 정부에 부담금으로 납부해야 하지 않아도 되며 이익금은 순수히 재개발 소유주의 몫입니다.

재개발과 재건축 비교

구분	재개발	재건축
정비기반시설	열악함 (주로 빌라 밀집지역)	양호함 (주로 아파트 밀집지역)
조합원	토지등 소유자 75%이상 토지면적 50% 이상	토지등 소유자 75%이상 동별 과반수 이상
안전진단	필요 없음	필요함 (단독주택 재건축은 제외)
초과이익환수제	해당사항없음	적용됨
임대주택 건설의무	전체 세대의 15%이상 (시도 조례에 따라 상이)	상한 용적률과 법적 상한 용적률 차이의 50% (시도 조례에 따라 상이)
조합원 지위 양도 제한	관리처분인가 이후	조합설립인가 이후
조합원 자격 조건	구역내 소재한 토지 또는 건축물 소유자 및 지상권자	구역 내 소재한 건축물 및 부속 토지를 동시에 소유한 자

 

노후도 평가

재건축은 노후 주택의 안전진단절차가 필수입니다. 안전진단은 건물의 노후도와 안정성을 평가하는 것을 말하며 안전진단 등급이 좋지 않게 나와야 재건축이 가능합니다. 안전진단은 재건축이 원활하게 진행되는 데 있어 중요한 단계이며 재건축 활성화나 비활성화를 위해 해당 안전진단 조건이 유동적으로 조정하는 경우가 있으니 유념하여야 합니다.

재건축 초과이익 환수금 (재초환)

조합원 1인당 평균 이익 (부과기준)	조합원 1인 부과
3000만 이하	면제
3000만 초과~7000만 이하	3000만 초과 금액의 10%
5000만 초과~7000만 이하	200만 + 5000만 초과 금액의 20%
7000만 초과~9000만 이하	600만 + 7000만 초과 금액의 20%
9000만 초과~1억1000만 이하	1200만 + 9000만 초과 금액의 20%
1억1000만 초과	2000만 + 1억1000만 초과 금액의 50%