재개발 사업 절차 알아보기

 

미래 재개발 아파트

1. 기본 계획 

기본 계획은 재개발 사업 절차의 가장 처음 단계입니다. 재개발 투자는 기본적으로 노후화된 동네이지만 내가 그 지역에 실거주를 하지 않아도 입주권이 주어집니다. 그리고 사업 절차가 진행됨에 따라 가격 프리미엄이 형성되어 지속 오르는 경향이 있습니다. 사업의 초기 단계일 수록 리스크는 크기 때문에 가격 측면 프리미엄이 가장 낮은 단계이기도 합니다. 일반적으로 재개발 사업은 시나 지자체가 정비기본계획을 수립하고 해당 조건에 맞으면 정비 구역 지정을 위한 절차가 진행됩니다. 기본 계획 단계에서는 예상 주민수와 세대수가 중요합니다. 사업지의 전체 면적과 대지의 용도를 고려하여 총 몇 세대가 지어지는지 대략 가늠해볼 수 있고 예상 주민수를 확인하는 것이 좋습니다. 예상 주민수 (조합원수)를 기반으로 앞으로 지어질 아파트의 총 세대수를 예측하면 재개발 사업지의 사업성을 가늠해볼 수 있습니다.

 

조합원수와 앞으로 지어질 아파트의 총세대수가 크게 차이가 나지 않다면 새 아파트를 짓기 위한 추가 분담금이 올라갈 것이기 때문에  투자를 할 때는 재개발 사업장 마다의 사업성도 비교해야 합니다. 초기 재개발 지역 투자에서 주의해야할 부분이 해당 지역의 노후도와 맹지 주택의 비율입니다. 투자를 결정하였을 당시는 노후화가 많이 진행되어 재개발이 될 것이라고 생각하였는데 시간이 지나 신축 빌라가 지속 들어서면 노후도가 낮아지게 되어 재개발이 어렵게 될 수도 있기 때문입니다. 맹지는 도로에 접하지 않은 토지를 말하는데 맹지 주택은 신축 허가가 나기 어렵기 때문에 재개발에 유리합니다. 재개발 초기 단계 투자를 위해서는 도시의 중심권에 투자하는 것이 안전합니다.

 

재개발의 기본인 다세대와 다가구 투자에 대해 확인하실수 있습니다.

2. 정비 구역 지정

지자체가 정비 계획을 기반으로 재개발 사업이 가능하 지역인 것을 승인하는 과정입니다. 정비구역으로 지정되면 보상가액을 높여 받기 위한 부정 행위나 지분 쪼개기 등을 방지하기 위해서 건축물을 새로 짓거나 토지를 분할하는 행위를 지자체장의 허가를 받아야만 할 수 있도록 하는 행위제한이 걸립니다. 사전타당성이 통과되고 정비 구역이 지정되면 권리산정일이 생깁니다. 권리산정일이란 투기수요를 억제하고 분양대상자를 합리적으로 구분하도로 정부에서 제정한 기준일입니다. 권리산정일이 지정된 이후에 지어지는 신축 건축물에 대해서는 입주권이 주어지지 않고 감정평가액으로 현금 청산될 수 있으니 투자 시 주의해야 합니다. 

 

권리산정일 산정은 단독주택을 허물고 다세대 빌라를 지어 지분 쪼개기로 많은 입주권을 받는 사례가 늘어나자 정부가 이를 방지하고자 도입한 제도입니다. 이 단계에서 부동산 매매 계약을 할 때는 재개발로 인한 아파트 분양권을 얻고자 하는 계약으로 권리산정일 산정 등 문제가 생길 경우 본 계약은 취소하는 것으로 한다는 문구를 넣어 혹시 모를 현금 청산 리스크를 방지해야 합니다. 재개발 초기에는 권리산정일 이전에 신축이 완공되었다면 구축보다 신축을 사서 장기적으로 끌고 가는 것이 초기 투자금을 아끼고 노후 주택 관리에 따른 스트레스를 줄이는 방법입니다.

 

재개발 투자에 있어서 초기투자금이 비교적 적게드는 도로와 나대지 투자에 대한 정보를 제공합니다.

3. 추진 위원회 설립 및 조합 설립인가

재개발 추진의 기초를 다지는 과정으로 앞으로 조합을 설립하기 위해 필요한 행정 절차를 준비하고 정비사업의 전반을 관리하는 업자를 선정하는 단계입니다. 추진위원회가 생긴 재개발 구역이라면 토지 등 소유자의 과반수가 동의한 곳이라고 생각하면 쉽습니다. 조합이 설립되기 전까지는 여러 재개발 물건을 가지고 있어도 무방하지만 조합이 설립되면 그중 하나만 조합원으로 인정되어 조합설립인가 이전에 매도를 하여야 합니다.

 

재개발 사업장에서 조합 설립 인가가 되기 위해서 토지등 소유자는 75%이상 , 토지 면적의 50% 이상 동의를 받아야 합니다. 추진위원회를 설립할 때 이미 동의한 경우 조합설립에도 동의한 것으로 간주하고 동의서를 추가로 걷어서 75% 이상을 넘기면 됩니다. 조합이 설립되면 추진위원회는 조합에 진행 업무를 인수 인계 후 해산하게 됩니다. 해당 절차는 재개발 사업을 본격적으로 추진 주체를 법적으로 인정받았다는 것을 의미합니다.

 

재개발 지역의 상가를 통해 아파트 입주권을 받는 투자법에 대해 확인하실수 있습니다.

 

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