재개발 구역 무허가 주택으로 입주권 받기 및 주의 사항

재개발 무허가 주택으로 입주권 받기

무허가 건축물은 건축법에 따라 건축 허가 또는 신고하지 않고 건축한 위한 건축물을 의미하는 부동산 용어입니다. 기본적으로 무허가건축물로 적발되면 해당 건축주나 소유주에게 자진철거나 사용금지 등의 시정명령을 내리고 이를 이행하지 않으면 이행에 필요한 이행기간을 정해 이행강제금을 부과하게 되어 있습니다. 하지만 무허가 건축물이라도 국가에서 그 권리를 인정해 주는 경우가 있는데 우리가 흔히 뚜껑이라고 부릅니다. 뚜껑은 소유권이 없는 상태로 국공유지나 사유지를 무단으로 점거하여 지은 무허가 주택을 뜻하는 말로 타인의 토지에 건물만 올린 모습이 마치 뚜껑을 덮어놓은 모습과 같다는 데서 유래하였다고 합니다.

무허가 건축물 특징

재건축은 토지와 주택을 모두 소유해야 입주권으로 인정되는 반면에 재개발은 건물만 있어도 입주권이 나올 수 있는 조건을 갖춘 매물이 있습니다. 재개발 지역에서의 무허가 주택에 대해 정의를 내리면 1981년 12월 31일 이전에 건축되어 현재 존재하고 있는 무허가 건축물 중에서 주택으로 사용되고 있는 건축물입니다. 이전에 주택으로 사용되고 있었으나 현재 상가로 사용되고 있다면 무허가 주택으로 인정받을 수 없습니다. 1981년 12월 31일 이전에 지어진 건축물을 증명하기 위해서는 관할 구청 건축과에서 항공사진이나 무허가확인원을 발급받을 수 있습니다. 무허가주택 즉, 뚜껑은 땅은 시유지나 국유지인데 건물만 있는 주택으로 일정 조건을 반드시 갖추어야합니다. 무허가주택은 대지는 없고 건축물만 있기 때문에 (사실 건축 가치는 노후화가 심하여 실질 가치는 아주 낮음) 초기 투자금이 적게 들어가며 취등록세가 4.6%로 다주택자에게 취득 시 유리합니다.

반면 무주택자에게는 일반 주택 취득 시 1~3%만 부과되므로 무허가주택 취득 시 불리합니다. 무허가주택은 땅의 가치가 없고 노후된 주택의 가치만 있어서 권리가액이 수백~수천단위로 가장 낮아서 원하는 평형을 선택할 수 없다는 단점이 있습니다. 그리고 땅이 없다 보니 조합원 분양가가 산출되면 대부분의 금액을 추가 분담금을 내야 합니다. 그리고 일정 기간에 따라 토지 사용료를 내야 하는 부분도 고려해야 합니다.

 

무허가 건물

무허가 주택 입주권 점검 사항

무허가 주택으로 재개발 사업지에서 입주권을 받기 위해서는 아래 사항들을 반드시 체크하여야 합니다. 첫째, 1989년 1월 23일 이전에 지어진 무허가 건축물인지 여부 확인해야합니다. 둘째, 재개발조합 정관에 무허가 주택에 대한 조합원 및 분양 자격을 부여한다는 규정 점검해야합니다. 셋째, 항공사진 또는 무허가 건축확인원에 등재된 무허가 건축물인지 확인해야합니다. 넷째, 주거용이 아닌 상가 용도는 입주권이 부여되지 않습니다. 다섯째, 서울시 이외의 지역은 무허가 확인원이 없어 항공사진 또는 재산세 과세대장, 고유 재산 대부 계약서 확인해야합니다. 여섯째, 반드시 구청에 무허가 건물확인대장 발급받아서 확인하고 조합에도 입주권이 나오는 물건인지 확인해야합니다.

무허가건물확인서 정의

무허가건물확인서란 해당 건물이 무허가 건물임을 확인하기 위해 작성하는 일종의 양식으로 소유자의 정보와 분양이나 임대 사실 증명 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 건축법 상 모든 건축물은 관청에 허가 및 신고를 하여야 하지만 무허가 건축물은 등기가 없는 대신 무허가건물확인서를 구청 건축과에서 확인 후 발급받을 수 있습니다.

무허가주택의 양도시 주의 사항

무허가주택을 사고팔 때는 주택의 여부를 반드시 확인하여야 합니다. 소득세법에 따른 주택이란 주거용으로 사용하는 건물을 의미합니다. 장기간 공가로 방치된 건물은 건축법상 건축물로 보기 어려울 정도로 폐가가 되었다면 이는 주택이 아닌 토지로 간주될 수 있습니다. 이러한 토지를 사업용으로 볼지 아닐지에 따라 비사업용으로 간주될 때 세율이 중과되므로 유의해야 합니다.

무허가 주택 계약서 작성시 주의 사항

첫째, 무허가 건축물이 주택으로 사용 중인지 확인하여야 합니다. 둘째, 해당 주택이 재개발 구역에 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 셋째, 무허가 건물 확인원을 관할 구청에서 발급받아 무허가주택 등재되어 있는지 확인합니다. 넷째, 대지의 소유권이 없는 경우 대지에 대한 점유 사용료를 기 납부하였는지 확인하고, 매매 후 지속 납부 여부 점검해야 합니다. 다섯째, 무허가주택에 대한 소유권 확인을 위해 매도자의 재산세 납부 여부와 명의자를 확인합니다. 여섯째, 재개발 조합원 정관에 무허가 주택을 가진 소유주도 재개발 아파트 입주권이 부여되는지 확인합니다. 일곱째, 매도자 및 세대원이 재개발 구역 내 여러 개 매물을 가지고 있는지 확인하고 이를 특약사항에 기입합니다.