재개발 구역에서 도로와 나대지로 입주권 받기와 주의 사항

 

재개발 구역 도로와 나대지로 입주권 받기

재개발 구역에서 가장 흔한 거래는 바로 노후한 주택으로 새 아파트를 받을 수 있는 권리, 즉 입주권을 얻는 것입니다. 재개발 구역의 매물 중 도로와 나대지는 대지 면적 90㎡이상이거나 최소 분양 평형의 조합원 분양가보다 권리가액이 클 경우에 새 아파트를 분양받을 입주권이 생깁니다. 재개발 구역 내에서 도로나 나대지로 입주권 받는 방법에 대해 상세히 알아보겠습니다.

 

재개발 도로

도로 및 나대지 투자 장점

재개발 부지 가운데 도로 부지는 재개발시장에서 무허가 건축물과 나대지처럼 특수한 매물에 속하는 물건입니다. 재개발 투자 시 일반적이지 않은 유형의 매물 형태이므로 희소성이 있다고 볼 수 있습니다. 기반시설이 열악한 재개발 구역에서 투자 측면 나대지나 도로는 단독주택과 다가구 주택을 매입하는 것보다 상대적으로 투자금액이 적어 사업이 진행될수록 환금성이 좋아지면서 인기를 얻는 매물입니다. 주택 수에 포함되지 않아 다주택자에게 인기가 있지만 취득세를 4.6% 납부하여야 하기 때문에 반면 무주택자나 1 주택자에게는 상가와 동일하게 관리처분 인가가 완료되어 입주권으로 전환되기 전까지는 주택 수에 포함되지 않습니다. 이는 다주택자에게 취득세율이 상가와 동일한 4.6%로 3 주택 이상 소유 시 취득세율보다 저렴합니다. 하지만 재개발 구역 내에서 90 ㎡ 이상 면적을 소유해야 입주권이 나오므로 면적이 90 ㎡  미만인 매물의 경우 여러 개를 사모아서 90 ㎡  이상 면적을 확보하면 입주권을 취득할 수 있습니다. 더불어 한 필지의 토지를 여러 명 소유하는 공유지분 형태인 경우에도 입주권이 주어집니다. 서울시 도시 및 주거환경정비조례(이하 도정법)에 의하면 공유지분의 경우 권리 산정기준일 이전부터 소유한 토지가 90 ㎡ 이상이면 입주권 자격을 얻을 수 있습니다. 만일 해당 사항이 아닐 경우 서울시 도정법상 (1 주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우는 여러 분양 신청자를 1명의 분양 대상자로 본다) 대표자 1명만 분양권을 얻게 되어 대표자가 아닌 소유자의 경우 입주권이 나오지 않고 현금 청산하게 된다는 점에 주의하여야 합니다. 하지만 도로의 경우 일반적으로 담보 대출이나 이주비 대출이 불가능하여 레버리지 사용이 어렵기 때문에 비교적 큰 면적을 투자해야 할 경우 초기 투자금이 많이 필요할 수 있습니다.

입주권 예외 사항

도정법에 의하면 예외적으로 도로부지 면적 90 ㎡  미만이어도 입주권을 받을 수 있도록 허용하고 있습니다.아래 5가지 조건을 모두 만족하는 경우에 한해 입주권을 얻을 수 있습니다. 첫째, 2003년 12월 30일 이전에 분할된 1필지의 토지이어야 합니다. 둘째, 현황과 지목 중 하나는 대지여야 합니다. 이때 현황과 지목 모두 도로라면 청산 대상이 됩니다. 셋째, 면적이 30 ㎡ 이상이어야 합니다.  30 ㎡ 미만은 현금 청산 대상이 됩니다. 넷째, 사업 시행 인가일부터 공사 완료일까지 세대 전원이 무주택자이어야 합니다. 다섯째, 이 기간 동안 명의 이전 (매매나 증여)된 경우에 이전 소유자와 명의이전받은 소유자 모두 무주택유지조건이어야 합니다. 첫번째부터 다섯째까지 모두 만족하는 도로 부지를 찾기란 현실적으로 찾기 어렵고 부동산 사장님들도 재개발을 전문으로 하는 분들도 100% 숙지와 이해하기 어려운 부분이 있기 때문에 재개발 초보 투자자라면 주택 위주 투자를 권합니다. 특히 입주권을 얻으려고 도로부지에 잘못투자하면 입주권이 나오지 않고 현금 청산이 될 가능성이 있고 일반적이지 않고 특수한 매물이기 때문에 시장 흐름이 좋지 않을 때는 환금성이 빌라나 단독 주택 대비 현저히 떨어진다는 점도 고려해야 합니다.

재개발 지역

주의 사항

재개발 도로일 경우 재개발 단계에 따라 이전 소유자가 입주권 신청을 했는지 현금 청산을 선택했는지 조합을 통해 면밀히 확인해야 합니다. 재개발 도로 입주권 조례는 지자체에 따라 다른 점에 유의해야 하며 조합에 따라 일부 달라질 수 있어서 조합 사무실과 지자체 조례를 모두 직접 확인하는 것이 좋습니다. 미지급 용지나 공공 편입도로나 국가 계획 시설 도로 여부는 지자체나 도로 공사에 직접 전화나 정보 공개 등의 수단으로 확인할 수 있으며 주의사항은 이미 보상이 완료된 도로일 수 있어서 투자 전 확인하여야 합니다.