전세계약 체크리스트와 주택임대차 전세 갱신 청구권 및 실거래 신고

전세계약 체크리스트

1. 전세 계약 전

첫째, 전세 계약 전에 주택상태가 불법 또는 무허가 주택 여부인지 확인하고 임대인에게 하자 보수를 요청해야합니다. 해당 건축물의 주소를 알면 건축물 대장을 온라인 상에서 확인할 수 있습니다.

 

무허가 주택여부는 현장을 직접 방문하거나 건축물 대장 열람을 통해 무허가 불법 건축물 여부를 확인할 수 있습니다.

 

둘째, 적정 전세가율인지 점검해 보아야 합니다. 전세가율이란 매매가와 전세가 비율을 말하며 매매가 대비 전세가가 높은 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있으니 유의해야 합니다.

 

적정 시세 여부는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 정보 사이트를 통해 실거래되거나 매물 호가를 확인하고 여러 부동산을 통해 적정 매매가와 전세 시세를 확인해야 합니다.

 

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

셋째, 부동산 선순위 관리 관계를 확인하여 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 권리일지 점검해야합니다.

2. 전세체결 당일

첫째, 임대인 또는 대리인의 신분이 계약자 당사자 여부를 확인해야 합니다.

둘째, 주민등록증과 임대인의 얼굴을 대조하고 계약서상의 주민등록증과 일치하는지 체크해야합니다.

셋째, 공인 중개사의 정상 영업 여부를 확인하여 적법한 중개로 위험계약 체결을 방지해야합니다.

일반적으로 한 동네에서 오랫동안 중개업을 이어왔는지 점검해보는 것도 방법일 수 있습니다.

건축물 주소를 입력하면 건축물 대장을 확인하실 수 있습니다.

주택임대차 전세 갱신 요구권

임차인을 거주 보호를 위해 전세 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약 갱신을 청구할 수 있습니다.

 

1개월 전까지의 기간은 계약 만료일 1개월 전까지 임대에게 계약 갱신의 의사가 도달하여야 합니다.

갱신요구권은 1회에 한해 가능하며 2년 보장이 됩니다.

 

참고로 계약이 묵시적 갱신이 된 경우 갱신요구권 행사로 보지 않으니 주의해야 합니다.

묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다.

 

따라서 묵시적 갱신권을 행사하여 전세 2년 연장된 이후 다시 계약갱신요구권 2년을 행사할 수 있으니 참고하여야 합니다. 전세 계약 갱신 요구권 행사 시 갱신되는 임대차 기간은 2년 보장되며 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

 

주택 임대차 전세 실거래 신고

주택임대차 계약 신고제란 임대차 계약 당사자 (임대인과 임차인 모두) 임대차 계약 체결일부터 30일 이내 임대료 등의 계약 내용을 주택 소재지 신고관청에 공동으로 신고해야하는 제도입니다.

 

대상 주택은 아파트, 다세대 등 주택과 준주택 (고시원, 기숙사), 비주택 (공장, 상가내 주택 등)도 해당합니다.

 

주택임대차 계약신고제는 신고 금액이 임대차 보증금이 6청만을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차계약을 갱신하는 경우에 적용됩니다.

 

단, 보증금과 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 대상에서 제외됩니다.