실패하지 않는 부동산 투자법 1편

우리는 대부분 성공하기 위한 부동산 투자법을 찾곤 합니다.

 

하지만 워렌버핏이 이야기한 것처럼 절대 잃지 않는 투자를 하는 것이 더욱 중요합니다.

 

짧은 기간에 큰 수익을 얻기 위해서 무리수를 두게 되고 결국 원금을 잃는 실패한 투자로 이어집니다.

 

실패하지 않는 부동산 투자법에 대해 정리해보았습니다.

 

아래 사항은 대지를 깔고 있는 상가와 꼬마빌딩에 초점을 맞춘 것입니다.

 

투자에 나서기 전에 최소한 아래 사항은 체크해 보고 계약서에 도장을 찍으시기 바랍니다.

실패하지 않는 부동산 투자법

하나. 물 좋고, 정자 좋고, 산세까지 좋은 물건은 없다. 

즉 모든 것을 만족하는 매물은 극히 드물고, 이미 가격에 반영되어 있습니다.

그래서 사려는 목적이 무엇인지 정확히 설정하고 항목별 가중치를 두고 판단해야 합니다.

투자 상품에 따라 입지, 가격, 향후 발전성 등 주요 항목별 가중치를 놓고 매물 간 비교해야 합니다. 

둘. 기본적인 항목을 검토해야 한다.

역과의 거리, 도로너비, 코너 여부, 건폐율, 용적률, 시세파악, 미래가치, 임대료 수준, 건물 상태, 하자여부를 기본적으로 분석할 수 있어야 합니다.

  

상가, 꼬마빌딩의 경우 임대료의 시세로 가치를 인정받는 경우가 많습니다. 

 

현 임차인을 내보내고 새로 임차를 맞춘다는 생각으로 임대료를 보수적으로 산정한 기준에서 해당 지역의  임대 수익률 기반 매매가를 예측해보아야 합니다.

셋. 부동산은 장기투자 항목이다. 흐르는 시간과 변화를 읽어야 한다.

부동산은 단기간에 사고팔기에는 수수료와 세금이 큰 투자 상품입니다.

 

기본 중장기로 보유한다는 생각으로 투자 자금이나 대출을 감당할 수 있는지 점검해야 합니다.

 

금리가 아주 낮은 시기에 큰 대출을 일으켜 금리 상승기에 대출 이자를 버티지 못하고 헐값에 큰 손해를 보고 내던지를 우를 범하지 말아야 합니다. 

    

21년도에 큰 대출을 일으켜 꼬마빌딩을 매입한 상당수 투자자들이 23년도에 대출이지를 버티지 못하고 손해를 보고 다시 매도하는 경우가 많았습니다.

 

시장이 좋지 못할 경우와 대출 금리 상승할 경우 플랜 B를 생각해야합니다.

넷. 임차인의 눈으로 매물을 보면 매수해야 하는 답을 찾을 수 있다.

때로 임대인 입장에서만 부동산을 투자하다 실수하는 경우를 많이 봅니다.

 

내가 임차인으로 매수하고 싶은 부동산에 투자해야 합니다.

 

관점을 바꾸면 팩트가 보입니다.

부동산 중개인은 같은 팩트라도 거래를 성사시키기 위해  단점을 장점으로 둔갑시키는 경우가 많습니다.

     

예를 들어 지하철 역과 거리가 멀지만 주변에 산 뷰가 나온다면, 동간 간격이 넓고 산이 파노라마로 보이는 뻥 트인 뷰로 둔갑하여 사시사철 계절의 변화를 느낄 수 있다고 설득합니다.

 

도로변과 거리가 있어서 소음도 적고 한적하게 산 뷰를 느낄수 있다고 말이죠.

 

하지만 실제 임차인의 관점에서 살아보면 지하철역과 거리가 멀고 상권과도 거리가 멀어 간단한 간식거리 하나 사 먹으려면 마음을 단단히 먹어야 합니다.

 

산이 파노라마로 보이는 뷰는 좋지만 그만큼 언덕이 있을 수도 있으니 보행 동선이 길 수도 있습니다.

 

실제 임차인의 눈으로 전셋집을 구하는 눈으로 보면 명확해진다는 점. 명심하시기 바랍니다.

다섯. 현장답사는 아침, 점심, 저녁 시간별, 요일별로 최대한 자주 가보라.

상가, 꼬마빌딩의 경우에 해당합니다.

 

주변에 직장인이 밀집되어 있는 도심의 경우 평일과 주말이 다르고, 아침과 점심과 저녁이 다릅니다.

 

꼬마빌딩의 경우 금액이 크므로 최대한 자주 가보고 상권과 유동인구, 동네 분위기, 오고 가는 사람들의 연령대를 살펴야 합니다.

 

길거리에 지나가는 사람들에게 답이 있습니다.

 

젊고 직장인들이 많고 주로 20, 30대 여성이 많은 지역은 좋은 상권 지역입니다.

 

나의 꿈, 꼬마빌딩 건물주 되기 (저가 나창근) 책 내용 + 저의 생각을 정리한 것입니다.

 

생각은 현실이 됩니다.   

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