실패하지 않는 부동산 투자법 2편

실패하지 않는 부동산 투자법 2편입니다.

 

큰 성공을 빠르게 이루기 보다 다소 느릴순 있지만 잃지 않는 투자가 중요합니다.

 

투자를 결정하시기 전에 최소한 아래 사항들은 체크해보시기 바랍니다.

실패하지 않는 부동산 투자법 (2)

하나. 치명적인 약점은 없는지 자문해보라

부동산 초보자들이 실수하기 쉬운 것이 좋은 매물을 찾기에 집중한 나머지 하자에 대해선 쉽게 지나친다는 점입니다.

 

건축물대장에 나오지 않는 불법건축물 부분인데요 
의외로 우리나라엔 건축물대장에 등재되지 않은 불법건축물이 많습니다.

전국에 노후화된 단독주택이나 다세대, 꼬마빌딩 등  20년이 넘어 노후화된 부동산이 다수 있는데요.

이들 건축물 중 일부는 불법건축물의 소지를 안고 있고 건축물 대장에 등재되지 않는 경우도 많습니다.

 

물론 부동산 중개인이 부동산 매물에 대해 불법건축물적 요인에 대해 설명할 의무가 있습니다.

 

하지만 부동산 거래 당사자도 해당 매물의 하자에 대해 함께 점검할 의무가 있으니 법적 분쟁으로 갈 경우 책임을 분담해야할 수도 있습니다.

 

불법건축물인 부동산을 매수하게 되면 위반건축물에 대한 과태료를 해마다 구청에 납후해야할 수 있습니다.

 

그리고 불법건축물의 범위에 따라 건축물 구조 변경에 따른 큰 추가 비용이나 임대료가 낮아져 건물의 가치가 떨어지는 상황이 벌어질 수도 있습니다.

둘. 매도인과 부동산 중개업소에 본인이 살 사람이라는 확신을 주어라.

부동산 호황기에 부동산 중개소 사장님들은 매우 바쁩니다.

내가 반드시 살 사람이라는 확신을 주는 것이 중요합니다.

 

우선 매물 현장에 방문하기 전에 미리 전화로 약속을 잡고 정해진 시간에 들릅니다.

미리 매물에 대해 정리해달라고 요청드린 리스트에 대한 설명을 듣고 주기적으로 연락드리면서 적극적인 매수자인 것을 각인시키는 것이 좋습니다.

 

부동산 중개인분들의 고객 리스트의 상단에 위치해야 좋은 매물을 미리 소개받을 수 있습니다.

셋. 계약금을 가지고 대상 물건의 가격 협상을 하며 유리한 조건을 선점하라.

많은 분들이 부동산 매물을 처음 매수할 때 매물의 가격을 협상하는 것에 어려움을 느낍니다.

때때로 매도자가 제시한 금액과 조건에 맹목적으로 따라가는 경우도 있는데요.

 

매수자 관점에서 가격 협상을 하기 위한 시나리오를 구상해야 합니다.

 

예를 들어 아파트 입주권의 경우 매물에 따라 추가분담금, 대출 가능금액, 입주까지 남은 기간에 따른 예상 대출 이자 등 고려해야할 소요가 많습니다.

 

이때 초기 투자금이 상대적으로 많이 필요한 입주권 매수시 평균적인 매물 대비 매매가를 낮추도록 가격을 제시해볼 수 있습니다. 

 

남은 입주 기간 동안 매물간 초기 투자금의 차이와 대출 이자합을 고려하여 가격 협상 요인으로 제안해 보는 것이죠.

 

부동산 시장이 매도자와 매수자가 줄다리기하는 혼돈의 시장에서는 그와 같은 제안이 효과적으로 매도자에게 수용될 가능성이 높아집니다.

넷. 계약자리가 잡히면 계약서를 꼭 써야한다는 부담감을 떨쳐버려라.

보통 부동산 계약은 매수자와 매도자가 중개인과 함께 만나서 진행됩니다.

 

매수자나 매도자 입장에서 계약 조건에 대해 서로 합의를 한 상태에서 만나서 계약서를 쓰게 되지만 반드시 계약서에 도장을 찍어야한다는 부담감은 내려놓아야합니다.

 

본 부동산 계약서를 작성하러 가기전에 예상 시나리오를 생각하고 나서면 좋습니다.

 

부동산 상승기에는 계약하러 간 앉은 자리에서 수천에서 수억을 올리는 경우도 종종 있기 때문입니다.

 

그래서 예를 들면 아래와 같이 미리 생각해보는 것을 추천드립니다.

 

ex1) 부동산에 가기 전에 최대 5천만원까지 올려달라는 것까진 수용하겠다.

 

ex2) 기존 합의한 조건외 다른 조건을 제시하면 당장 계약을 성사시키기 어렵다 하고 일정을 다시 잡겠다.

 

그리고 때때로 구두로 약속했지만 다시 생각해보니 해당 매물의 단점이 더 크게 보일 수 있고 매매가에 대해 다른 생각이 들 수도 있습니다.

 

하지만 이러한 심적 변화가 생겼을 때 혼자 부동산 계약을 하러 가게 되면 계약서를 써야하는 자리에서 자리를 박차고 나오기 힘들 수 있습니다.

 

계약은 사람과의 약속이라 구두 약속을 깨야한다는 불편함이 마음 한구석에 작용하게 되기 때문입니다.

그래서 부동산 계약시 배우자나 믿을 만한 사람과 동행하시는 것을 추천드립니다. 

 

앞에서 설명드린 것과 같이 부동산 계약할 때 그 전에 알지 못했던 새로운 상황으로 전개되거나 (주로 매매가 변동) 의사결정해야할 부분이 생길 수 있기 때문이죠.

 

부동산 계약은 평생동안 모은 큰 돈이 걸린 사안인 만큼 신중에 신중을 기해야합니다.

잘못된 계약을 없던 일로 하기 일은 계약금을 포기하는 일 없인 거의 불가능하기 때문입니다.

다섯. 혼자만 해당 매물을 검토 중이라는 생각을 버려라.

부동산 호황기에 접어들 때 좋은 매물은 빠르면 하루, 이틀 사이에도 계약이 체결됩니다.

평소 사고 싶은 지역의 매물들의 조건을 비교해보고 좋은 조건의 매물을 발견했을 때가 중요합니다.

 

생각은 깊게 판단은 빠르게 해야합니다.

그래서 평소에 매물에 대한 공부가 잘되어있어야 신속한 의사결정이 가능합니다.

 

검토 매물을 데이터로 정리해보고 이상형 월드컵과 같이 비교 분석하며 좋은 매물을 선별할 수 있는 안목을 기르시기 바랍니다.

여섯. 컨설팅은 전문가에게 묻고 답을 얻는 것도 필요하다.  단, 50%만 믿어라.

부동산을 매수할 때 상당부분 중개인을 통해 매물에 대한 소개를 받습니다.

어떤 중개인을 만나는 것도 매우 중요한 부분인데요.

 

꼬마빌딩의 경우 지역 부동산의 중개인을 통해 매수하는 것이 좀더 저렴하게 매수할 수 있습니다.

해당 지역에서 오래 거주하면서 친분을 유지한 중개인은 해당 매물이나 주변 환경에 대해 전문가일 가능성이 높습니다. 

 

하지만 지역 부동산 중개인은 지역에서 오래 거주하면서 매매가의 변화 과정을 지켜봐왔기 때문에 현재 매도 가격을 다소 높다고 생각하는 경향이 있습니다.

 

이는 때때로 매수자가 좋은 매물을 싸게 살수 있는 기회를 제공하기도 하는데요.

 

꼬마빌딩을 매수할 때 같은 매물이라도 강남권 중개 법인을 통하면 좀더 높은 금액으로 소개되는 경우가 종종 있으니 반드시 지역 부동산과 여타의 중개법인 사이 매매가와 매매 조건을 크로스 체크해보아야 합니다.

생각은 현실이 됩니다.

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