올림픽파크포레온의 입주권 매매가가 지속 올라가고 있습니다.
올림픽파크포레온 매매가 상승 배경에 대해 생각해보았습니다.
1. 대단지 신축 희소성
12032세대 국내 최대 세대수를 가진 단지로 앞으로 유사 입지와 규모로 재건축 단지가 탄생할 가능성은 거의 없을 것 같습니다.
서울 주요 입지에 현재의 교통 인프라를 품으면서 올림픽파크포레온과 같은 규모의 모여 있는 대지로 재건축 사업은 불가할 것으로 보입니다.
희소성은 지속 상품 가격에 반영될 것이고 잠실권 신축 아파트 가격 흐름과 연동하여 움직일 것입니다.
2. 트리플 역세권
5호선과 9호선 중앙보훈병원 급행과 둔촌오륜역이 단지를 둘러싸여 지하철역과 접근성이 매우 좋습니다.
5호선 앞은 대규모 단지내 상가와 맞은편 전통시장과 가깝고 5호선을 타고 방이역 학원가 접근성이 좋아 학령기 자녀를 가진 세대는 1,2단지를 선호할 것으로 보입니다.
3단지는 5호선과 9호선 접근성이 모두 양호하고 올림픽 공원과 가깝습니다.
특히 3단지 301동, 302호는 올림픽 공원뷰로 가장 시세가 높게 형성되어 있어서 3단지가 로얄동이 많이 위치한 단지로 현재는 여겨지고 있습니다.
4단지는 9호선 이용에 용이하지만 1,2,3단지에 비해 분리되어 있고 초등학교를 가기 위해 길을 건너야하는 단점은 있습니다.
다만 1,2,3단지에 비해 동간 간격이 넓고 일자산 뷰를 볼 수 있어서 4계절을 느낄 수 있는 점에서 학령기 자녀보다는 조용하고 산뷰를 원하는 분들이 선호할 것으로 보입니다.
하지만 1,2,3단지를 선호하는 분들이 많을 것이라 매매와 전세 시세는 1,2,3단지가 더 우위입니다.
3. 한정된 입주권 매물
올림픽파크포레온 입주시기는 2024년 11월말부터입니다.
현재는 일반 분양분은 실거주 의무가 부여되어 있어 매매가 불가하므로 조합원 입주권만 매매 가능합니다.
한정된 입주권 마저도 매물이 부족하고 (기존 거래가 이미 이루어짐) 조합원은 나중에 매도 시 양도세를 줄이기 위해 상당수 2년 실거주를 채울 것으로 판단됩니다.
2년 실거주를 채운 26년, 27년부터 매물이 본격적으로 나오기 시작할 것입니다.
하지만 보통 입주 후 신축 효과에 따른 가격 상승이 4~5년 동안 지속되고 (대외변수가 없다면) 서울 내 신축 입주물량을 고려하면 매매가는 지속 상승흐름을 이어갈 것으로 생각됩니다.
4. 올림픽공원과 일자산 자연공원
5. 송파구의 끝. 강동구의 시작.
올림픽파크 포레온은 행정구역은 강동구이지만 송파구와 길하나를 두고 있습니다.
송파구의 집값 흐름을 입지적으로 유사하기 때문에 영향을 바로 받을 수 있습니다.
6. 커뮤니티 시설의 끝판왕
올림픽 파크포레온은 실내수영장, 도서관, 단지내 공원 등 대규모 커뮤니티시설이 들어옵니다.
공사비 협상을 통해 커뮤니티시설과 단지내 공원 시설 고급화에도 추가 지원을 했다고 하니 실제 지어질 모습이 기대됩니다.
7. 이슈성
올림픽파크포레온은 고분양가 논란을 필두로 여러 키워드를 양산하며 이슈몰이를 했습니다.
고분양가 논란 / 추가 분담금 폭탄 / 부동산 PF 대출 위기 / 미분양 우려 / 공사 멈춤 등 온갖 부동산 이슈의 중심에 있어왔고 최근까지도 중학교 설립 관련 이슈가 있었습니다.
하지만 악플보다 무플이 더 안좋은 것처럼 이슈의 중심에 있다는 의미는 그만큼 많은 사람들의 '관심'을 받는다는 것입니다.
너도나도 사고 싶은 위시리스트에 넣어 놓는다는 의미이기도 한 것이죠.
8. 앞으로 남은 호재와 미래가치
남은 호재는 바로 입주가 아닐까합니다.
커뮤니티 시설과 단지내 조경이 고급화가 잘 이루어졌다면 유튜브나 블로그를 통해 단시간에 공유될 것이고 대단지 신축을 갖고 싶어하는 욕망을 자극할 것입니다.
다음으로 길 건너에 위치한 올림픽선수기자촌 아파트입니다.
37년차 아파트로 5540세대 재건축 대단지로 신축으로 변신한다면 올림픽파크포레온을 끌어줄 단지입니다.
하지만 올해 정비계획입안 동의서를 구청에 제출한 재건축 시작 단계라 신축으로 변신하기까지 상당한 시간이 소요될 것으로 생각됩니다.
9. 시장의 가치 판단
한때 부동산 커뮤니티를 뜨겁게 달구었던 송파헬리오시티 vs 올림픽파크포레온의 대결은 올림픽파크포레온으로 기울여지고 있습니다.
24년 7월 34평 국평 매매 실거래가 기준으로 보면
파크리오 23.7억 (전고점 돌파) > 올림픽파크포레온 22.97억 > 헬리오시티 22.5억 순입니다.
현재는 상승분위기로 매물 자체가 줄어들고 있고 매도인 계좌받기가 어렵다는 얘기가 있을 정도로 부동산 시장이 매도자 편으로 기울져지고 있는데요.
올해 11월말 입주를 앞둔 올림픽파크포레온의 상승세가 어떨지 궁금합니다.
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