성공적인 재개발 재건축 투자의 5가지 원칙

1. 현장 부동산 의견에 귀를 기울이자

위험을 최소화하기 위해 조합원 간, 조합과 시공사 간 분쟁을 피하는 것이 좋습니다.

 

하지만 조합에 물어보면 항상 긍정적으로 얘기하는 부분이 있어서 실상을 확인하기 어려운 경우가 있습니다.

 

그래서 해당 지역에서 영업하는 현장 공인 중개사의 의견을 물어보는 것이 중요합니다.

 

현재 재개발 사업의 진행상황과 문제점에 대해 상세한 설명을 들어 보아야합니다.

 

때로는 현장 부동산도 해당 재개발, 재건축 지역의 조합원일 가능성도 있으므로 여러 부동산을 방문하여 의견을 구하고 종합적으로 판단해야 합니다.

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2. 대지지분은 클수록 좋다

대지지분은 자신이 보유하고 있는 재개발, 재건축 매물에 할당된 땅입니다.

 

재개발 지역의 경우 노후도가 심한 주택들은 낙후되어 있어 주택 자체 가치는 거의 없다고 해도 무방합니다.

 

그래서 감정평가를 하더라도 주택의 가치는 적고, 상대적으로 땅의 가치가 큰 비중을 차지합니다.

 

일반적으로 같은 가격과 컨디션의 매물이라면 대지지분이 상대적으로 큰 매물이 더 큰 가치를 가진다고 볼 수 있습니다.

3. 감정평가액이 높을수록 좋다

감정평가액은 특정 자산이나 부동산의 가치를 평가하여 산출한 금액을 의미합니다. 

 

주로 부동산, 기업, 또는 기타 자산의 시장 가치를 결정하기 위해 전문가인 감정평가사가 실시하는 평가 과정에서 도출됩니다. 

 

감정평가는 다양한 요소를 고려하여 이루어지며, 일반적으로 다음과 같은 기준이 포함됩니다:

 

위치: 부동산의 위치는 가치에 큰 영향을 미칩니다. 교통 편의성, 주변 인프라, 학군, 상업시설의 근접성 등이 중요한 요소입니다.

부동산 유형: 주거용, 상업용, 산업용 등 부동산의 종류에 따라 시장에서의 수요와 공급이 다르므로 가치에 영향을 미칩니다.

면적 및 구조: 부동산의 면적, 층수, 방의 수, 구조적 특성 등이 평가에 반영됩니다. 넓고 효율적인 구조일수록 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

상태 및 연령: 부동산의 상태(신축, 리모델링 여부 등)와 연령도 중요한 요소입니다. 새롭고 잘 관리된 부동산은 더 높은 가치를 가질 수 있습니다.

법적 요인: 토지 이용 규제, 건축 제한, 소유권 문제 등 법적 요인도 감정평가에 영향을 미칩니다.

시장 동향: 부동산 시장의 전반적인 동향, 경제 상황, 금리 변화 등도 감정평가액에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 경기 호황기에는 부동산 가치가 상승할 가능성이 높습니다.

주변 환경: 주변의 환경적 요인, 예를 들어 공원, 학교, 병원 등의 유무와 같은 요소도 부동산의 가치를 높이거나 낮출 수 있습니다.

 

재개발 투자를 할 때는 반드시 임장 활동을 통해 현장의 물건을 확인해야 합니다. .

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4. 비례율도 중요하다

재개발 물건의 가치는 권리가액을 결정됩니다.

 

사업시행계획인가 이후 권리가액을 기준으로 조합원 분양권을 배정받기 때문입니다.

 

비례율은 재개발 사업에 따른 개발이익비율로 관리처분계획인가 시점에 확정됩니다.

 

다만 관리처분계획 단계 이전이라도 비례율에대해 대략적으로 알 수 있습니다.

 

비례율이 높게 나오는 곳의 특징을 알아두면 매물을 상대적으로 비교할 때 더 가치 있는 매물을 판단하는 기준이 되기도 하는데요.

 

비례율이 높게 나오는 곳의 특징은 다음과 같습니다.

비례율 높은 매물의 특징

위치: 재개발 지역 내에서 교통이 편리하고, 상업시설이나 공공시설이 가까운 위치에 있는 매물이 비례율이 높게 평가됩니다. 특히, 지하철역이나 버스 정류장과의 근접성은 중요한 요소입니다.

 

사유지 비율이 높으면 그만큼 국공유지 매입에 들어가는 돈이 줄기 때문입니다.

면적: 대지 면적이 크거나 건물 면적이 넓은 매물은 비례율이 높을 가능성이 큽니다. 이는 재개발 후 더 많은 건축물이나 유닛을 개발할 수 있는 가능성을 의미합니다.

용도지역: 재개발 지역의 용도지역이 상업지역이나 준주거지역으로 지정되어 있는 경우, 비례율이 높아질 수 있습니다. 이는 개발 후 수익성이 높아질 가능성을 반영합니다.

주변 개발 계획: 재개발 지역 주변에 대규모 개발 계획이 있는 경우, 해당 매물의 비례율이 높아질 수 있습니다. 예를 들어, 새로운 도로, 공원, 상업시설 등이 계획되어 있다면 가치 상승이 기대됩니다.

5. 종세분화를 확인하라

재개발 초기 단계라면 재개발 구역의 용도지역을 확인하는 것도 사업서 판단에 도움이 됩니다.

 

용적률과 층수는 조합원 수와 신축 아파트 세대 수에 영향을 주기 때문에 재개발 사업성 (비례율)도 관련성이 있습니다. 

 

일반 주거지역은 제1종, 제2종, 제3종으로 나뉘고 용적률이 높아지는 1종 < 2종 < 3종으로 갈수록 사업성이 좋습니다.

 

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성공적인 재개발 재건축 투자의 5가지 원칙

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